中古築古アパートを中心に区分や戸建てにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
10年超えたところで、今までにない大きなトラブルが頻発しています。
実はこのあとも続々と家賃滞納が続いて、今訴訟の準備を進めている案件が5件もあります。
（この記事を書いた頃はまだ2件だったのに気づいたら5件になっていました…）
10年以上不動産投資をしてきて、こんなに家賃滞納が出たことはありませんでした。
もしかしたら、不況の波が来ているのかもしれませんね…
5件が5件ともゴミ屋敷というわけではないのですが、とりあえず5件中2件は確定でゴミ屋敷になっているようです。
これから訴訟を起こして契約解除、強制退去となったとしても、ゴミ屋敷の処理はオーナー側でしなくてはいけません。
ちなみにここですぐにゴミの処理をして、追い出す、ということはできません。
お部屋の中がゴミ屋敷になっていても、家賃をどれだけ滞納していても、賃貸借契約はまだ続いている状況ですので、そんな中でオーナーが勝手にお部屋に入ったり、勝手に荷物を運び出したりしたら、そちらの方が罪に問われてしまうのです。
なので、きちんと法的な手続きを踏んで、強制退去に漕ぎ着けなくてはいけません。
ただでさえ訴訟と強制退去の費用で1件あたり100万円ほどかかりそうなんですが、ここからさらに原状回復費用もかかるかと思うと、一体全部でいくらかかるんだろう、と気が遠くなっています。
ゴミ屋敷の原状回復費用を少し調べてまとめてみます。
基本的には借主、つまり入居者負担となるもののはずなのですが、そもそも家賃滞納をしているような人に請求をしても支払い能力がないことがほとんどです。
連帯保証人にも連絡をしたけれど、支払いを拒否された、というケースもありました…
ゴミの撤去費用
これはどれくらいのゴミがお部屋にあるかにもよるのですが、ゴミの撤去費用だけで30万円〜50万円ほどかかるようです。
これはシンプルにお部屋の中にあるモノを出すためだけにかかる費用です。
ゴミを撤去してからも、ゴミから漏れ出た水分が壁紙やフローリング、襖やドアにも染み渡っていることがほとんどで、それらも変えなければなりません。
上記で紹介した、警察立会いのもとお部屋に入らせて頂いた私の物件の場合は、電気やガス、水道求まってしまっており、そのためトイレも使えない状態になっていました。
なのでお部屋の中の布団の上で、糞尿垂れ流し、という状態だったそうです。（管理の方が入室してくださいましたので、私は伝え聞いた内容なのですが…根気強く付き合ってくださる管理の方には頭が上がりませんね）
この場合は畳も張り替え、その奥まで染み込んでいたら…どうなるんでしょうか…
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全てを取り替えるといくら？
クロスやフローリングは通常の原状回復でも取り替えることが多いですが、問題は水回りですよね。
- 流し台
- 洗面台
- 浴槽
- 便器
こういったものも、長期間に渡って汚物が放置された状態だと、いくらクリーニングをしても綺麗になりません。
その場合は総取り替え、ということになります。
これらを全て取り替えた、という人の例を見てみると、なんと300万円もかかっていました。
5件抱えている訴訟が、最終的に全部これくらいの原状回復費用がかかった場合、1500万円を超える計算になります。恐ろしいです。
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ガイドラインに定められた耐用年数の問題
これらの原状回復費用を入居者に請求できるか？というところについてです。
実は国土交通省が定めている原状回復を巡るガイドラインでは、設備の耐用年数を以下のように定めています。
- フローリング…耐用年数を考慮しない/フローリング全体の毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、建物の耐用年数による（住宅用木造建物は22年）。
- 襖等の建具…耐用年数を考慮しないが、考慮を陽数場合は、建物の耐用年数による。
- 流し台…5年
- クロス…6年
- 木製家具（下駄箱など）…8年
- 便器・流し台…15年
- ユニットバス・浴槽…建物の耐用年数による。
基本的には善管注意義務というのが入居者には課せられており、通常の使用の範囲を出る意図的な損耗に関しては原状回復費用を請求することができます。
ですが、上記の法廷耐用年数による減額をしなければならないのです。
今回問題になっているゴミ屋敷は、私がオーナーチェンジで物件を取得する前からの入居者さんで、多分20年以上入居して頂いている方なんですよね。
つまり、耐用年数を過ぎているものばかり。
耐用年数を考慮しないのはフローリングとユニットバスくらいでしょうか。
それも入居時に新品を入れていたわけではありませんから、ほとんど請求できるものはないと考えて良いでしょう。
一応設備の取り替えの費用（人工代など）は請求することはできるようですが…
そもそも請求しても支払い能力はないと思うのですが、請求そのものもできない、というのが今回のケースです。
結構長期入居者がゴミ屋敷にしてしまうケースは聞くので、同じように悩んでいるオーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか。
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オーナーチェンジ物件のリスク
新しく入居していただく方には連帯保証人を立てて頂くか、保証会社に入って頂くかしていますが、オーナーチェンジで取得した物件の場合は、そこら辺が曖昧な場合も多々あります。
長く入居してくださっていた方が突然家賃を滞納し始める、ということもあるわけで、
そういったリスクがあるのが築古のオーナーチェンジ物件なのかな、と今回思いました。
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