少子高齢社会である日本では、2008年以降人口がずっと減少し続けています。
これから不動産投資を検討している人は、人口減少リスクのある中で不動産投資をするのは危険なのではないか？と考える人が多いでしょう。
人口減少は不動産投資にどのような影響を与えるのか？人口減少リスクがある中で不動産投資を行っていくのは本当に危険なことなのか？ということを解説していきたいと思います。
日本の人口は必ず減少する
総務省が発表している「情報通信白書」というものでは、日本の総人口は2060年には8,674万人（2010年人口から32.3%減)になる、とされています。
日本という単位でみると、確実に人口は減少していきますし、出生率が低いために人口が減少しているということは高齢化もさらに進むということです。
高齢者が多くなれば引っ越しなども減るので、不動産投資をしていくにはさらに厳しい状況になっていくと考えられます。
しかし人口が減少するということが分かっているから不動産投資もリスクが大きい、と安易に考えてしまうのは少し短絡的なようにも思います。
確かに日本という大きな単位で考えれば、決してその考え方も間違ってはいないのですが、全ての地域において不動産投資が厳しいほど人口が減少しているというわけでもありません。
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そもそも人口に対して家はすでに余っている
総務省が行なっている住宅土地統計調査によると空き家率というのは1993年の時点ですでに9%を超えていました。
つまり2000年に突入する前の時点で、人に対して家が余っていたということです。
よくテレビなんかでも空き家問題が取り上げられたりしていますよね。バブルの時に流行った別荘なんかも手入れがされないまま放置されてしまっているということも多いです。
つまりすべての家が賃貸として出されているわけでもなく、また売却されずに残ってしまっているというものも多いのです。
もちろん余った家もそのまま放置していると固定資産税ばかりがかかってしまう負動産になってしまいますので、そういった物件の所持の仕方は好ましくはありません。
ただ世の中にはそのような物件がとても多いということです。
このような現状があるのにも関わらず未だに日本では新築信仰があり、新しい物件がどんどん建っています。
それでも家賃や物件売買価格は下がらず、むしろ物件売買価格は右肩上で上昇していました。
人口が減少しているから家も供給過多になってしまって価格が下がるというほどシンプルなものでもないのです。
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入居者と大家、需要と供給のバランス
賃貸市場というのは入居者と大家の需要と供給のバランスで成り立っています。
確かに人口が減少していくにつれて入居者人口も減っていく、というのは確実でしょう。
しかし元からオーナーだった不動産投資家も不動産投資を止めて行ったり、物件は扱いきれなくなったりというようにして人口が減っていくことも考えられます。
物件を購入する時に、オーナーチェンジ物件だと、「手間もかかるので不動産投資はそろそろやめたい」という売主も結構いるんですね。
もしくは不動産投資をしていた方が亡くなってしまって相続で家族が投資物件を手に入れたけれど、扱いきれないというようなケースもよく見ます。
人口が減るというのは必ずしも入居者人口が減るというのとイコールではなく、それは不動産投資家の人口も減るということにもつながっているのではないでしょうか。
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全ての地域が人口減少しているわけではない
日本全体で見たときは人口が確実に減少していることがわかりますが、もう少し細かい単位で見てみるとすべての時期が人口減少しているわけではないということがわかります。
都道府県別にみると人口が増加している地域もありますし、さらに地方でも、人口が増加している市町村はあるものです。
人口減少リスクがあるから不動産投資をやらないと短絡的に考えるのではなく、日本全体の人口は減少しているけれど、その中で競合が少なそうなエリア・このような状況の中でも人口が増えているエリアを探し出し、より不動産投資の成功率を上げていくというのがオーナーが成功する道なのではないかと思います。
地域別の人口に関しては国立社会保障・人口問題研究所の作成しているマップが見やすいです。
こういった数字はインターネットですぐに検索することができますので、エリア選定の時にしっかりとリサーチすることが大切でしょう。
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人口減少リスクのある中で不動産投資をする時に大切なこと
人の移動が多いエリアは狙い目
大企業の支社や有名大学などが近くにあって転勤・就職・就学が多いエリア、つまり人の移動が多いエリアは不動産投資では狙い目のエリアです。
特に単身者向けの物件は需要が高くなります。
流動性の低いエリアだとどうしても空室になってしまった時にしばらく空室が続いてしまいますが、人の意図が多いエリアであれば空室を埋めるのもさほど難しくないでしょう。
入居要因が偏った不動産投資をしない
工場や大学の近くの物件というのは人気になりがちなのですが、地方の場合はそういった施設が急に潰れてしまうということもあります。
実際に地方で投資していて大学のキャンパスがなくなってしまうということがありました。
大学と聞くとそうそうなくなるイメージがないかもしれませんが、地方の場合だとそうとも言い切れないのが難しいところなので、地元不動産ともなるべく密にコミュニケーションを取りそういった情報を仕入れておきたいですね。
あまりひとつの入居要因に偏り過ぎてしまう不動産は避けた方が良いです。
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人口減少地域でも狙い目物件はある
日本全体だと人口が減少しているけれどそういった地域ばかりではないので人口が増加しているエリアや横ばいのエリアで不動産投資をすれば良いという話を散々してきたわけですが、実は人口減少地域でも狙い目物件というのはあります。
というのも人口減少地域だとどうしても不動産投資家が投資をしなくなるのでライバルが少ないというメリットがあるんですね。
こういった超高利回り物件が出やすいエリアでもあって、5年以内で購入資金を回収することができるような物件も出ていたりするものです。
もちろんこういったエリアは流動性が低くなりますので売却も難しくなりますが、例えば土地の値段がそれなりにあるのであれば解体して土地として売却するという手もあります。
小規模の不動産投資から始めたいという場合はこういった人口減少エリアで超高利回り物件を狙ってみるのも良いかもしれません。
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