不動産を自主管理している大家はどのようにして客付けを行っているのでしょうか？
今回は不動産の自主管理について、主に客付けの部分に焦点を当てつつお話ししてみたいと思います。
不動産管理の方法
不動産の管理の仕方は
- 自主管理
- 管理委託
の二つがあります。
管理委託
管理委託の場合は管理手数料を支払って物件に対する管理のほぼ全てを管理会社に委託することです。
客付けだけに限らず毎月管理手数料を支払うことによって、入居者への対応なども全て任せることができます。
管理手数料は3%から5%が相場でそこまで高いわけではありません。
ですが固定支出になることには違いありませんので、ここを節約するために自主管理を選択する大家もいるということです。
管理会社も色々な種類の会社がありますので合う合わないもあります。
管理委託をするのであればいくつかの管理会社を比較検討し決めた方が良いでしょう。
自主管理
自主管理は物件の管理を全て自分で行うということです。
専業の大家でないとなかなか自主管理は出来ないと思った方が良いでしょう。
サラリーマン大家なのであればお勧めはしません。
また急な対応などが必要とされる場合もあるので物件の近くに住んでいる、もしくは管理している物件そのものの1部屋に自分も住むというパターンじゃないとなかなか難しいです。
客付けでしなくてはいけないこと
では実際に自主管理の場合、客付け業務ではどのようなことをしなくてはいけないのでしょうか？
不動産管理会社に管理委託をした場合は客付けでは以下のようなことをしてもらえます。
- 広告掲載（店頭張り出し、レインズなどのポータルサイトへの登録、物件情報の作成）
- 内見案内
- 契約締結
- 鍵の受け渡し
これら全てを自分でやらなくてはいけないとなるとなかなかに大変ですよね。
ちなみに客付け以外の部分の管理の仕事もたくさんあります。
- 家賃の回収
- 家賃滞納者への督促
- 入居者から寄せられるクレームへの対応
- 契約の更新
- 物件退去時の立会い
- お部屋の原状回復費用の請求
- 保険事由発生時の対応
- 定期的な点検と清掃
ざっと挙げただけでもこんなに業務があります。
自主管理というのがどれだけ大変なことかということが分かるでしょう。
ただし客付けの部分に関してはすべての部分を自分でやっている大家は少ないです。
というのも客付けのみお客付け会社に依頼するということができるのです。
物件資料の作成はネットで検索をすれば数千円程度で作成してくれる会社が見つかります。
内見に関しても客付け行為は基本的に成果報酬制となっているので、客付け会社に内見をお願いしている大家は多いです。
客付け会社でインターネットなどを使った集客をお願いすることもできます。
こちらも成果報酬制となっており
- レインズの掲載
- ブログや各種ポータルサイトへの掲載
- 物件周辺業者への募集告知
などをやってくれます。
レインズへの掲載なんかは不動産業者じゃないとできないものなので、自主管理の大家が自分でやることはできません。
そういった意味でも客付けの部分は客付け業者に頼ったほうが良いと言えるでしょう。
賃貸借契約書などもインターネットで探せばテンプレートのダウンロードが可能です。
こういった契約書も客付け会社に相談をすれば成果報酬制で請け負ってくれると思います。
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入居審査は保証会社に任せてOK
入居審査に関しては家賃保証会社が行なってくれる審査があるのでそれで十分です。
これらも客付け会社を通して家賃保証会社の利用をお願いすることができるので、自分で動かなくてはいけない部分はあまり多くありません。
家賃保証会社を通していればそこまで滞納リスクも高くならないので大丈夫でしょう。
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自主管理は修繕対応もしなくてはいけない
客付けの部分に関しては客付け会社に一任してしまえば自主管理でも何とかなるということが分かったかと思いますが
自主管理の場合は急な修繕対応なども自分でしなくてはいけなくなります。
入居者からのクレームも自分で対応しなくてはいけなくなってしまうので、必ず物件の近くに住んでいるということが自主管理をする条件になってきます。
もちろん自主管理をする場合は近くに住まなくてはいけないというルールがあるわけではありませんが、
入居者の満足度を高めることを最優先するのであれば、やはり入居者からのクレームに対して対応は早ければ早い方が良いでしょう。
客付け会社に客付けの部分をお願いするにしても、自主管理はかなり知識と労力がいるということを分かっておいた方が良いと思います。
管理会社に支払う管理手数料と自主管理の労力を天秤にかけた時にどちらが良いかというところになってきますね。
複数の物件を管理して不動産投資の規模を大きくしていきたいなどの展望がある場合は、自主管理はお勧めできません。
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