地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
私自身も地方の築古戸建てにたくさん投資をしてきたのですが、現在は売却のフェーズに入っています。
つい先日も、戸建てを1万円で売却したところです。
1万円、と聞くと大失敗のように感じられるかもしれませんが、こちらの物件はすでになかなかの利益が出ていたので、1万円でも万々歳という感じでした。
まわりでも戸建て投資をしている人がいるのですが、戸建てはやっぱりリスクが少ない分、収益をあげるのは難しいなと感じます。
今回は自分の経験も踏まえて、戸建て投資の失敗パターンをご紹介してみたいと思います。
リフォーム費用を見誤る
戸建て投資は、特に
- 投資できる現金があまり手元にない
- 不動産投資をしてみたいけどリスクは抑えたい
- 不動産投資をするのが初めて
- 属性的に融資が通りづらい
というような方に人気だと思います。
特に最近は空き家再生が人気ですね。
ですが、不動産投資経験があまりない方が空き家などの築古戸建てを見ても
「どれくらいの金額でリフォームができるのか」
ということがなかなかイメージできないものなのです。
私なんかはいつもお世話になっている業者さんがいるので、リフォームをする時にはまず一緒に視察にきていただいて、何をやるにのにどれくらいのお金がかかるか…ということをお話しいただいたりします。
だいぶ不動産投資歴も長くなってきたので、ワンルームとかであれば、修繕費用も予測がつくようにはなってきているのですが、
まだまだ、お部屋が広くなると予想がつきません。
100万円くらいでリフォームできると思っていたのに300万円もかかっちゃいましたよ…
これは実際に私の友人が戸建て投資に挑戦して言っていた言葉です。
さらに、お金の問題だけでなくリフォーム期間も見誤ることが多いです。
特に自分でDIYする場合ですね。
クロスの張り替えやコーキングくらいなら自分でできるだろう！と思っている。
でも実際やってみるとこれが難しいものなんですよね〜
コーキング、私もやったことがありますが、とても苦労しました笑
もっと辛い失敗パターンだと、
何もないと思って購入したのにシロアリ被害があったり、どれだけリフォームしても改善されない雨漏りがあったり…というように思ったようにリフォームできないというパターンもあります。
関連記事：【実録】中古戸建ての売却が約300万円で決まりそうです
思ってたより埋まらない
いざリフォームが終わって入居募集をしてみたけど、思ってたよりもお部屋が埋まらない、ということもよくあります。
賃貸需要の見極めが甘かった、というところでしょうか。
リフォームにもそれなりにお金がかかっていると、ある程度の家賃設定にしたいな、と思って高いところからスタートするけど、その家賃ではなかなか決まらなくてどんどん家賃を下げざるを得ないということも多いですね。
一度、賃貸の戸建てに住みたいという人がどういう人なのか？ということを考えてみます。
ほとんどの場合はファミリー層でしょう。
そしてお子さんがいて、車もある方が多いですね。
つまり駐車スペースがないときついです。
車があれば駅からは多少遠くても良いですが、学校は近くないとお子さんは大変ですよね。
それからスーパーやコンビニなども近くにないと、日常的な買い物に困ります。
エリア的に、ファミリー層の賃貸需要があるのか、ということも調査したいところです。
実際に同一エリア内で、どれだけ賃貸の戸建てがあるか、ということを調べてみても良いと思います。
競合物件と比べて、自分の見込んでいる物件は勝てる可能性があるか？ということを調べてから、物件の購入を決めましょう。
関連記事：築古戸建て投資をする人が知っておきたい、実際の入居者ニーズ
家賃が安すぎて回収できない
リフォームを立派にやったのはいいけれど、結局取れる家賃は安い。
安すぎて全然回収できない。
これは戸建ての失敗パターンでよくあるものです。
どうしても戸建ては1戸しかお部屋がありませんから、回収にものすごく時間がかかってしまう、という特性があります。
空室率も0%か100%。
入居が決まらなければ一切収入を得ることができません。
思うに、「適度なリフォームをする」ということが大切なんだと思います。
ついつい不動産投資初心者の方は「こうした方がいい、もっとこうしよう」というアイデアに突き動かされる方が多いのですが、
それを全部やっていると、リフォームし過ぎ、という状態になるのでしょう。
実は「住めれば良い」程度で考えている人は多くて、私もリフォームをする時は「ほどほどにやる」ということを大切にしています。完璧にやる必要はないのですよね。
競合物件をリサーチして、どれくらいの家賃が見込めそうか、ということを先にイメージしておき、そこから逆算して、「じゃぁリフォームにどれくらいお金をかけられるのか」ということを考えるべきだと思います。
関連記事：【戸建て投資】タラップの撤去に約16万円かかりました