地方の築古アパートを中心に不動産投資をしています。
私自身は東京に住んでおりますが、投資物件はほとんどが地方にあります。
（区分はいくつか都内にありますが）
今回は不動産投資をする時の私なりの購入指標についてお話ししてみたいと思います。
不動産投資にはそれぞれにスタイルや考え方がありますので、
私の考え方はあくまで一例として捉えて頂けますと幸いです。
地方の築20年前後のアパートを中心に購入
一口に不動産投資と言っても、
- 戸建て
- 区分
- 一棟もの
など、様々な規模があります。
私が個人で不動産投資を始めた時は地方の築古戸建てを購入したりしていました。
地方の築古戸建てであれば、数十万円程度で購入できるものもあり、始めやすい金額だったというのが一番の理由です。
そこから、法人を持ち、銀行さんから融資を受けて不動産投資をできるようになってからは、
地方の築古アパート（一棟もの）を購入するようになりました。
不動産投資のための資金をある程度用意できるのであれば、レバレッジを効かせることができるのが不動産投資の最大のメリットだと思いますので、規模は大きいものを購入したいと思っています。
同じ利回り10%でも、
100万円の物件では年間10万円の利益ですが、
1000万円の物件では年間100万円の利益ですからね。
やはり規模が大きい不動産の方が、利益を出しやすくなります。
私は平日でも小回りが利くので、地方の物件は購入しやすいです。
購入を検討する物件が出てきたら、その次の日には飛行機に乗って現地に見に行く、ということもやります。
また、地方の方がやはり利回りは高いので、そういった意味で地方の物件を中心に投資をしています。
まとめると、
- 時間と労力が割ける環境
- なるべく規模を大きくしていきたい
- 地方の物件中心に投資
という感じです。
築20年前後であれば
- ある程度価格が落ちてきていること
- まだ大規模修繕が必要な年数ではないこと
- ある程度所有して売却する時もまだ売りやすい築年数であること
といった理由から、このあたりの築年数で物件を探していることが多いです。
土地値がきちんとあるか
さて、肝心の不動産を購入する指標ですが、
一番最初に見ているのは、土地の値段がきちんとあるかどうか、というところです。
築古の物件の場合は、トラブルも起きやすいですが、
なにが起こっても、土地の値段が突然急落する、ということはあまりありません。
良い立地の物件であれば、土地の値段がそれなりに担保されており、売却する時も土地の値段分の値付けはできる保証があります。
上物はどうしてもいつかは価値がなくなってしまうものですが、土地の値段がしっかりあれば、ある程度安心して持っていられるというのが私の考えです。
そのため、不動産を見る時は、坪単価を一緒に見るようにしています。
物件情報に坪数が書いてありますので、ネットでその地域の坪単価を検索し、土地の値段を割り出します。
売り出し価格からその土地の値段を引けば、上物にどれくらいの値付けがされているのか、ということが分かります。
それらを把握した上で、物件をいつ売るか、ということを考えます。
私の場合は「10年所有したら…」と考えることが多いです。
10年後にいくらで売れそうか、ということを考えて、利益がちゃんと出そうな物件を購入します。
安く購入することができる物件だとしても、
売却したいと思った時に買い手が見つからないような物件だと結局苦労しますからね。
そこで値段を大幅に下げなきゃいけなくなったら、結局利回りが高くても、あまり意味がなくなってしまうのです。
現地を見に行って、良いと思えるかどうか
私は必ず現地を見に行くようにしています。
中にはネットの情報だけで物件を購入される方もいらっしゃるようですが、私は現地は見ておきたい派ですね。
実際に街を歩いてみて感じられることはたくさんあります。
どんな人が歩いているのか、どんな層の人がいるエリアなのか。
実際に自分がそこで生活をするとしたら、どこで買い物をするか、どこに行きたいと思うか、不便なことは何か。
そういったことを妄想してみます。
ある時は、街を歩いていて、道ゆく人に
すみません、もうすぐここに引っ越してくるんですが、この街はどうですか？
と話しかけたこともあります笑
近所の方にお話を聞くというのは、リアルな情報を得られる方法の一つだと思います。
中には地元の不動産屋さんに突撃する、というオーナーさんもいらっしゃいますね。
地方の場合はエリアごとに独自ルールや特色があったりすることもあります。
雪の多いエリアであれば、除雪に毎年お金がかかるとか…（実際私もこれでだいぶ困っているのですが笑）
地方投資の場合はそういった、エリアごとの特性も把握しておきたいところですね。