ある一定期間、入居者が入居をしてから経ち、
その後も入居を続ける場合に「更新料」というものを徴収する場合がありますよね。
これはそもそも賃貸借契約が半永久的なものではなく、
ある一定の期間を定めた契約であるからです。
一般的な更新料は2年契約で、家賃の1ヶ月分、というものですが
これは契約によって内容が異なるものです。
今回はこの更新料について解説をしていきたいと思います。
更新料ってどんな制度？
そもそも更新料というのはどんな制度のことを指すのでしょうか？
更新料が生まれたのは
「毎月の家賃を安く抑えるため」とも言われています。
平成23年に最高裁判所で
更新料は、一般に、家賃の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
とされており、
更新までに退去をする場合は更新料はかかりませんから、部屋が気に入らなければ更新料の分少し安くなっていた家賃だけで済むことになり、
入居者にとってはむしろお得だと言える制度です。
どうしても入居する側だと、「更新の時に更新料がかかるのが嫌だな」なんて思ってしまいますけどね。
家賃以外に
- 更新料
- 敷金
- 礼金
などがありますが、どの配分にするかは大家の采配で
家賃を安くする代わりにそれらの料金を少し高めに設定したり、逆に家賃を少し高く設定することによって
敷金礼金を無料としている、なんていうケースもあります。
いずれもターゲットによって変えている節はあり、
敷金礼金が無料であれば、入居はしやすくなるけれど、更新前に出て行ってしまうような短期の入居者が多くなるでしょうし
家賃が安ければ長く住んでくれる人が多くなるでしょう。
お部屋が単身者向けなのかファミリー向けなのか、というようなところでもこの配分は変わってくると思います。
入居者が契約期間を超えてさらにお部屋に住み続ける場合、
賃貸借契約書に更新料の記載がきちんとあれば、この更新料を支払う義務があります。
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更新料には地域性がある
更新料の配分や有る無しは大家の一存によるところが大きいですが、
実は更新料には地域性もあります。
関東だと2年契約で更新料は家賃の1ヵ月分、というところが多いですが
実は東京に並ぶ大阪、名古屋といった大都市圏では更新料を設定していないところの方が多いです。
平均をとって、更新料を0.5ヵ月以上の値段に設定している地域は
- 東京
- 埼玉
- 神奈川
- 千葉
- 京都
しかありません。
こういった地域性もありますので、大家として更新料を設定する場合は
自分の住んでいる地域の常識にとらわれず、その地域の一般常識についても調べる必要がありますね。
更新料に限らず、地方物件に投資する際はこういった「自分が住んでいる場所とはルールが全く違う」という前提を知っておく必要があります。
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大家と不動産会社の取り分の割合に規定はない
大家と不動産会社で更新料の取り分をどうするか、というところですが
実はこの取り分に関しても明確な規定があるわけではありません。
関東の場合は更新料を家賃1ヶ月分とし、
大家と不動産管理会社で折半をして0.5ヶ月分ずつの取り分とするところが多いようですが、
大家が更新料を全額受け取り、手数料と称して更新料とは別途、入居者に請求をする不動産業者もありますし
逆に更新料は全部不動産管理会社の方に持っていかれる、というパターンもあります。
これは大家と不動産管理会社の契約内容によりますので
管理会社と契約をする時にしっかりと確認しておくべきところだと言えるでしょう。
更新料のパターン色々
更新料のパターンには
- 2年契約で更新料は1ヶ月分
- 1年契約で更新料は2ヶ月分
- 契約が毎月更新
- そもそも更新料がかからない
といったようなパターンがあります。
更新料以外に手数料などをかけたりするパターンもあります。
しかし先ほども述べた通り、周りの物件に合わせるのが無難だと言えるでしょう。
特にお金に関する条件面は入居検討者もシビアに見ますから
どのような配分にするかによって入居率も大きく変わってくると思います。
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更新料の取り分に納得がいかない場合
更新料の取り分は不動産管理業者によって異なります。
取り分に納得がいかないのであれば、管理業者を変える、というのも一つの手です。
入居者からすれば家賃と更新料は別ものですが、
大家からすればそれも全て収入、というくくりになります。
ですからどれくらいの取り分なのか、というところで大きく収益性が異なってきますよね。
管理業者と契約をする時は、取り分についても先にきちんと確認しておくようにしましょう。
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