地方の築古アパートを中心に不動産投資をしています。
以前、家賃滞納があり、強制執行をしたお部屋について。
残置物処理の78万円もかかるという報告を受けたものがありました。
築古の単身向けアパートなので、なぜ一部屋で残置物処理が78万円もするんだろう？と疑問に持っていたのですが、
お部屋の中の写真が送られてきて驚愕しました。
ここから凄惨な現場写真が挿入されます。苦手な方はご注意ください。
現場写真が想像を超えていた
管理担当の方からご連絡を頂いた時、金額が78万円ですとは言われたのですが、その時に添付されていた写真はお部屋の外観のみでした。
お部屋の中の写真もなく、一般的な残置物撤去の費用と比べてみてもかなり見積もりが高かったので、疑問に思い、お部屋の中の写真も送っていただくよう催促しました。
そこで送られてきた写真が以下の写真です。
管理担当の方からは
「尿入りペットボトル多数」
とのことでご報告を頂きました。
言葉を失ってしまう光景です。
ペットボトルも空ならまだ良いのですが、中身が尿となると確かに捨てるのにも苦労しそうです。
すごい色になってしまっているのは経過時間のせいなのか、それとも…
督促の手紙も散らばっているようなので、どうやら電気や水道も止められていたのではないかなと思いますね。
実は去年も家賃滞納でゴミ屋敷になってしまっていたお部屋がありました。
こちらのお部屋のことについては別の記事で詳しく書いています。
結局こちらのお部屋は入居者とも接触ができましたし、入居者の知人を名乗る方が現れて、退去申請と荷物の撤去をしてくださったので、そこまで被害は大きくならずに済みました。
しかし、どうにも最近こういった家賃滞納、夜逃げのようなものが多い気がします。
不動産業界に遅れてコロナショックがやってきたのでしょうか。
また、ここ最近の物価高も大きく影響していそうですね。
実はこのような家賃滞納が発生する方は、長期入居者だったりすることが多いです。
今まで20年近くずっと変わらずに家賃を支払い続けてくれたのに、急に家賃滞納が始まってしまう…というような。これは意外ですよね。
私が物件を購入した時にはすでに入居されていた方だったりすると、保証会社を通していなかったりすることも多いので、トラブルが起きた時に負担しなくてはいけない費用も大きくなります。
強制執行も残置物撤去も原状回復もオーナー負担
こちらの入居者の方については、家賃滞納が始まってからお手紙を出したりお部屋を訪ねたりして頂いていますが、結局連絡がつかないままでした。
仕方がないので訴訟を起こして裁判、という流れになったのですが、
それでも連絡がつかないまま、出廷もなく、勝訴となりました。
強制執行が確定してからは管理の方がドアノブを外して頂いていました。
裁判を起こすのにもお金がかかりますし、
強制執行して、残置物処理をするのにもお金がかかります。
ここまででこのお部屋にかかった費用は約200万円程度。
ここからさらに原状回復をするのであればさらにお金がかかりますね。
もともと地方の築古アパートで、単身者向けの物件ですから、家賃もそこまで高くありません。（むしろかなり安い）
原状回復をしてまた入居付をしても、回収することはできないでしょう。
ゴミ屋敷をそのまま放置していたら、尿入りペットボトルがたくさんあるわけですから、残置物を出さないという選択もできません。悪臭や虫の発生などで他のお部屋に迷惑がかかってしまいますからね。
物件を売却しようにも、元ゴミ屋敷がある状態だと値段も下がるでしょう。
入居者とは依然として連絡が取れていませんので、結局全てオーナー負担となります。泣き寝入りですね。
不動産投資のトラブルはなかなかダメージが大きいなと思います。
今後の不動産投資方針について
今までは投資できる規模的に、地方の築古アパートをメインとしていました。
ですが立て続けにこういったトラブルが多くなってきていて、やはり家賃設定が安い物件ではこういうトラブルも起きやすいのかな、と思ってきています。
規模を大きくするためにRCにチャレンジしたり、
高級ワンルームなどを検討してみるのも良いのかもしれません。
どうしても家賃が安い物件だと入居者の質も悪くなり、トラブルも起きやすいのではないかと思ってしまいます。