不動産投資を行うときにきちんと儲かるのかどうかというところは誰も気になるところだと思います。
今回はその中でもマンションのオーナーについてどのように儲かるのか、儲けが左右される要因などについて解説していきたいと思います。
マンションオーナーの儲けの出し方
マンションオーナーの儲けの出し方としては大きく分けて二つ種類があります。
それが
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
です。
インカムゲイン
インカムゲインというのは不動産投資の世界では家賃収入のことを指します。
金融資産を一定期間運用した際に得られる利子所得のことですね。
日本の不動産投資の場合はこちらのインカムゲインがメインで行う人が多いです。
市場に左右される部分もありますが、大きく家賃が変動することはあまりないので、収支計画が立てやすいと言えるでしょう。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインは物件の売却益のことを指します。
不動産の購入時の価格と売却時の価格の差額が利益となります。
安く買って高く売るというのが原則です。
売却益に関しては市場に大きく左右されるので、リスクも大きいと言えるでしょう。
海外投資家の場合はこのキャピタルゲインを目的に不動産投資を行う人も多いです。
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ワンルームと1棟買いの違い
マンションのオーナーが儲かるのかということを議論する前に前提条件として考えたいのが、ワンルームを所有するのかマンションを一棟買いするのかどうか、という部分です。
どちらを選択するかによって、儲けの出し方が大きく異なります。
基本的にワンルームマンションであれば、自己資金があまりなくても始めることができ、規模も大きくないので最近はサラリーマンやOLといった人にも人気の投資方法です。
ですが持っているお部屋が1つだけだとリスク分散をすることができません。
入居付けが出来なければ家賃収入はゼロになってしまいます。
0か100かというような状態になってしまうところがワンルーム投資のリスクです。
儲けに関しても大きな利益が出るわけではありません。
対してマンションを一棟買いする場合は初期投資金額も大きな規模になりますが利益自体も出やすいです。
ワンルームマンション投資に比べてもお部屋が多い分、リスク分散ができるのでリカバリーが効くと言えるでしょう。
このように不動産投資では規模の大きい物件を持っていた方が利益は出しやすくなるので儲かりやすいといえます。
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儲かる要因は何？
それではマンションオーナーをするにあたって儲かるかどうか、ということはどのような要因に左右されるのでしょうか。
購入価格
先ほどもお話ししましたが不動産投資において重要なのは「安く買って高く売る」です。
これはどのような投資にも同じことが言えるでしょう。
例えばバブルがはじけた時などは世界的に経済が混乱していた時期でもありましたが、このような時期に不動産を購入しておくと、後々に物件の資産価値が上がるので売却益を得やすくなります。
もちろんそういった時期を待つのはなかなか難しいでしょうから、そういったことも頭に入れつつ「安く買う」というのを基本に購入を検討するようにしましょう。
関連記事：中古物件が出る時期ってあるの？どんなタイミングが買い時？
新築と中古の違い
安く買うということに通ずることですが、新築か中古かどちらを選ぶかということでも大きく結果が異なると思います。
新築のマンションは純粋な不動産価格にプラスして販売会社の利益や人件費、広告宣伝費などが含まれているので基本的に中古マンションよりも約3割程度価格が高くなる傾向があります。
同じような条件の物件で中古か新築かという部分だけで値段が大きく変わるというのは不動産を見ていればわかることだと思いますが、新築という価値を失うだけで大幅に値段が変わるものなんですね。
これは車でも同じことが言えますね。日本の場合は新築信仰のようなものが強いように思います。
このような背景から安く買うのであれば中古物件の方が良いと言えます。
新築物件に比べて中古物件の方が安く購入することができるので、当然利回りも高くなりやすいです。
関連記事：不動産投資、中古と新築はどっちがいい？
物件の資産価値
最終的に物件を売却して、総合的に考えた時に儲かったかどうかということが分かります。
これを左右してくるのが物件の資産価値です。
建物はどうしても経年劣化によって価値が下がってきてしまいますが、様々な要因によって価値を保つこともできます。
- 立地や環境の条件が良い
- 管理状態が良い
- 賃貸需要が高い
などの条件が揃っていれば、築年数が経っても物件の資産価値が大幅に下がることはありません。
こういった意味でヴィンテージマンションなんかは人気ですよね。
利回りだけを見るのではなくその物件を最終的には売却するという意識を持って物件を購入するようにすると良いでしょう。
関連記事：ヴィンテージマンションは耐震が弱い？気をつけるべきポイント。
修繕費用
中古マンションの場合は予期せぬ修繕費用の発生があります。
ただしまったく予期することができないわけではなく、修繕の履歴なども見ることができますし、実際に物件を見てみてどれほど修繕が必要そうなのかということは判断することができるようになるでしょう。
たくさんの物件を見て、修繕の予想を立てるようにしてみてください。
ここら辺を上手く見れるようになると、中古物件の方が儲けを出しやすいかと思います。