マンションを購入して運用していく、というのはアパート購入よりも一室から始められて初期投資も安く済むので
不動産投資としては始めやすい部類でしょう。
そんなマンションの運用ですが、
初めて不動産投資をする、という方はどのようなポイントに留意しておけばいいのでしょうか？
初期投資を抑える
不動産投資において利益をより多く出すために必要なのは、「安く買って高く売る」ということです。
マンションを購入して運用をするのであれば、なるべく購入費用を抑える、ということに尽力しなければいけません。
いろいろな物件資料を比較することはもちろん、価格交渉をすることも大切です。
例えば
- 「なるべく早く物件を売ってしまいたい事情がある売主」
- 親から不動産を引き継いだけど不動産投資がよくわからないから売ってしまいたい
というような売主の場合は比較的価格交渉にも応じてくれるんですね。
もちろんできるだけ高く不動産を売りたいと思っているのが売主というものですが
交渉の余地がある場合もありますから、価格交渉もチャレンジしてみるべきなのです。
また、最初から価格交渉を視野に入れて物件に高めの価格設定をしている売主もいます。
まずは指値を入れてみて、交渉できそうかどうかチャレンジしてみましょう。
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節税できるマンションを購入する
- 新築のマンションを購入するのか、中古のマンションを購入するのか
- どのような構造（軽量鉄骨など）の物件を購入するのか
- 土地に対して建物がどれくらいの割合なのか
というような条件によって、耐用年数が変わったり減価償却できる金額が変わったりしてきます。
節税効果が高いマンションを買った方が、運用するにあたって利益は上げやすくなるでしょう。
例えば土地に対して建物の割合が高いマンションなのであれば、
それだけ減価償却することができる割合も高くなるので節税効果が高くなります。
しかしマンションを売却した時に得られた利益に対してそれだけ税金がかかってしまう、ということもあるので
節税効果という面だけで見ればメリットですが、どれくらいの規模で不動産投資をしているのかで税率も変わりますし、
どんなタイミングで不動産を売却するかで節税効果は高いものの結局はあまり得にならない物件になってしまう、ということもあります。
どの条件に重きを置くかで変わってきますが、節税効果の高い物件を選ぶことによって
利益が高まるケースもあるので、選択肢の一つとして視野に入れておきたいところです。
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賃貸需要をしっかり見極める
マンション購入だけでなく不動産全般に言えることですが
その不動産がある地域にしっかりとした賃貸需要があるのか、今後も賃貸需要が伸びていきそうかどうか、ということをしっかり見極めなくてはいけません。
多くの不動産投資家が、その土地を研究するためにあらゆる調査を行っています。
例えば購入を検討している不動産がある場所に自ら赴き、しらみ潰しにその土地を歩いてみる。
その土地に住んでいる人の生活を想像し、どのようなところが便利でどのようなところが不便なのか、ということを列挙してみる。
その土地を普段のランニングコースにする、という人もいました。
さらにはその土地の不動産業界界隈の人と接点を持つことも大切です。
ふらっと目に付いた不動産会社で話を聞いてみる、なんていうのもいいかもしれません。
またその土地の歴史について調べてみたり、古地図を買ってみる、というのも良いでしょう。
その土地についての知識を深めることを楽しんでできる人ほど不動産投資家に向いていると言えるのです。
その土地の今だけでなく、将来的なニーズもイメージできるほどに知識を深めていかなくてはいけません。
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売却時のことも考える
ある程度マンションを運用したら、それを売却し、新しい物件に買い替える、ということも視野に入れておくようにしましょう。
売却時のことをしっかり見据えてマンションを購入、運用することができれば、
売るタイミングも常に考えながら運用していくことができます。
そのためには将来的に価値の下がりにくいマンションを購入する必要があります。
賃貸需要の下がらない地域で不動産を購入する、ということも大切ですし
地価が今後上がっていくだろうと考えられるような場所で不動産を購入する必要があります。
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リスクもしっかり把握しておく
マンションを購入し運用する時に考えたいポイントについて紹介してきましたが、
不動産投資にリスクはつきものです。
特に今の日本の経済状況だと、なかなかキャピタルゲインを得られるような不動産投資をすることはできません。
簡単に始めやすいサブリース契約などは簡単だからこそリスクも高かったりします。
どのようなリスクがあるのか、ということもしっかり把握した上でマンションの運用をしていきましょう。
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