地方の築古アパートを中心に投資をしています。
今回は、アパート投資の中でもよくあるトラブル「水漏れ」について。
入居者がトイレに異物を流してしまいトイレが詰まって水漏れが起きたが、
加入していたはずの火災保険を勝手に解約しており、使える保険がないかもしれない、という事例をみかけました。
なんて恐ろしい話なんでしょう…
よくある水漏れの原因
賃貸物件の場合は、水漏れがあった時に下の階のお部屋が水浸しになってしまう、ということがちょくちょくあります。
よくある水漏れの原因としては、
- 洗濯機の使用後、給水する蛇口を閉めずにいて水圧でホースが外れ水浸しになる
- 洗濯使用中にホースが外れる
- トイレが詰まり、水が流れるのが止まらない
- 食洗機の給水ホースが外れた
- 浴槽のお湯張りを忘れていて、脱衣室に水が溢れた
- 給水管や給湯管の劣化（築古物件の場合）
というようなものが考えられます。
実は私自身も、食洗機の給水ホースが外れていて、不在時に水漏れが起こり、
自身が在宅していなかったためにすぐに気がつくことができず、階下の方に大変なご迷惑をおかけしてしまったことがあります。
水回りは常に水漏れのリスクがあることを理解しておかなくてはいけないですね。
そしてこういった水漏れというのは、24時間起こる可能性があり、
しかも発生してからすぐに対応する必要があるので、恐ろしいトラブルの一つでもあります。
水漏れ・水濡れ・水災
火災保険を使う時に混同しがちな言葉が、
- 水漏れ
- 水濡れ
- 水災
です。
どれも同じような言葉に聞こえますが、実は意味が異なりますので、おさらいしておきましょう。
- 水漏れ（みずもれ）（漏水）…雨水以外の水のことで、水道管や水栓の劣化などにより水が漏れ出すこと。
- 水濡れ（みずぬれ）…給水設備の事故や自宅以外の戸室で生じた事故により、水漏れや放水などが起こり、水濡れが生じ損害が発生してしまうこと。
- 水災…台風による洪水や土砂崩れによる床下浸水など、天災によって起こるもの。主に下から上がってくる水。
今回は、水漏れや水濡れがメインのお話になります。
関連記事：賃貸物件で水道の水漏れがあった時の対処法、どこに連絡すればいい？
水漏れの時に使える補償
火災保険の水漏れ補償
まず、水漏れに対応できるのは火災保険です。
アパートやマンションで起こるトラブルは水漏れが一番多いでしょう。
火災保険というと火事の時にしか使えないもの、というイメージを持たれる方が多いと思いますが、
実は火災保険は他にも色々なものをカバーすることができます。
火災保険は保険会社や契約内容によって補償範囲が異なりますので、
入居者が契約している火災保険の補償内容を改めて確認するようにします。
個人賠償責任保険
個人賠償責任保険は日常に起因する賠償責任を補償してくれる保険です。
水漏れの原因となった入居者が、他のお部屋にも迷惑をかけている場合、
入居者の加入している個人賠償責任保険があれば、それでも補償をすることができます。
ですが、個人賠償責任保険は、時価額を補償するものです。
現在の価値分を補償するものでしかないので、例えば濡れたクロスなどを張り替えるとなった場合、新品にするのにかかった費用を丸々は補償することができません。
できれば火災保険でのカバーの方が望ましいのです。
関連記事：不動産投資をする時火災保険は絶対入った方がいいの？
誰が責任を取るのか
水漏れの場合は、原因がどこにあるのか、ということによって責任の所在が変わってきます。
大まかに分けると、水漏れ被害の原因が
- 入居者の場合
- 配管の場合
- 自然災害の場合
と4つに分けられるかと思います。
それぞれのケースについて解説します。
原因が入居者の場合
入居者自身の過失により水漏れが起こり、その入居者のお部屋で被害が出た場合は、その入居者が加入している火災保険で対応することが可能です。
階下のお部屋などにも水が回ってしまうなど、被害箇所に他のお部屋も含まれる場合は、原因となった入居者の個人賠償責任保険で対応します。
原因が配管の場合
専有部、または共有部の配管、どちらの原因かによって対象となる保険がことなります。
共有部の配管の場合は、建物自体が加入している火災保険の特約である施設賠償責任保険で対応することができます。
近年は火災保険もどんどん高くなってきており、加入しないままとしているオーナーさんもたまにいらっしゃいますが、
火災だけでなく、こういったケースでも利用することができますので、やはり火災保険は加入しておいた方が良いと思いますね。
専有部での配管の場合は、その専有部の入居者が加入している火災保険の特約である個人賠償責任保険で対応可能です。
入居者が火災保険に入っていない場合
入居者が火災保険に入っていない場合は、被害にあってしまった別の入居者の火災保険でカバーするか、建物の火災保険でまかなうしかないでしょう。
被害にあった方の火災保険を使うというのは、被害にあわれた方からすると納得いかないかもしれませんが、それで火災保険が上がったりすることはありませんので使って大丈夫です。（説明はきちんとした方が良いと思いますが）
しかしこれはかなり稀なケースだと思います。
建物はもちろん火災保険に加入しておいた方が良いと思いますし、
入居者にも火災保険加入は必須でご案内した方が良いと思いますね。