不動産オーナーのみなさん、
入居者に夜逃げされてしまったこと、ありますか？
私はあります。笑
面白い経験ですよね〜
賃貸経営をしていると本当に話題に事欠きません。
今回は家賃滞納をされたまま夜逃げされてしまった、入居者と連絡がつかない、といった時の残置物の扱いについてです。
勝手に残置物を処分すると違法になる可能性も
契約を終了しないまま、あるいは終了したかどうかがよくわからないまま連絡が取れなくなっている場合で、
お部屋の中にはまだ残置物がある場合、入居者が建物の占有を放棄したのか、それとも占有を続ける意思があるものなのか、オーナー自身では判断することができないですよね。あ
そのため、占有を続ける意思があった場合のことを考えると、
勝手に残置物を処分した場合、オーナーが入居者の所有物を勝手に捨てた、ということになってしまいかねません。
他人のものを勝手に捨てるということになるので、これは犯罪となる可能性があります。
不動産業界の専門的な言い方をすると、借主（入居者）の占有を侵害する行為として違法な自力救済を行った、とみなされることがあるのです。
もちろん、自力救済に当たる場合でも、入居者と連絡がとれない期間や建物に不在である機関などを考慮して、緊急性やオーナーの損失を考え、この自力救済が正当化されるケースもあります。
関連記事：家賃滞納のまま退去の入居者…保証会社が立て替えてくれました
明渡しみなし条項も認められないことがある
このようなケースに備えて、「こういったことがあった場合は、明渡しああったものとみなし、貸主は物件に立ち入り残置物を撤去・処分することができる」というような内容の条項を賃貸借契約書に入れ込むことがあります。
細かい条件内容なども決めて記載しておきます。
ですが、このような条項があれば必ず明渡しと残置物の撤去・処分が認められるというわけでもないんですね。
借主の占有を侵害するような行為まで認めるような状況は無効と判断されることもあり、
明渡し条項が入っている賃貸借契約書を交わしているのにも関わらず、貸主であるオーナーの残置物撤去が違法な自力救済とされてしまった裁判例もありました。
つくづく日本の法律というのは入居者にとって有利にできているなぁと思いますが、
諸外国を見てみるとホームレスが街をひしめいているような国もあり、
「簡単にオーナーが入居者を放り出してしまうことができる法律になっているのも問題だなぁ」なんて感じたりもします。
オーナーとしては大変ですが、この法律の在り方が日本の治安を維持しているのかもしれないとも思えるので、そう考えて納得するようにしています笑
関連記事：入居者とのトラブルを防ぐためにオーナーがやるべきこと
なんとか連絡をつけて残置物放棄書をもらう
こちらは何も悪いことをしていないのに、なんならこちらの負担で残置物を撤去・処分するのに、それが違法となってしまうのはひどい話です。
ですが所有権が未だに入居者にあると考えられるものに関してこちらは何もできません。
そこに放置されているように見えるものも、「人のもの」なのです。
ということで、もし入居者と連絡が取れるようであれば、所有権の放棄書を送ってもらうようにします。
これは残置物の所有権を放棄することを書面で証明するものですね。
通常なかなかこういった書面を入居者からもらうのは難しいのですが、
残置物が放置されていることによってお部屋の原状回復ができなかったり、新しい入居者募集を行えなくなると、そこでオーナーには損失が生まれます。
なので連帯保証人などにも連絡して、どうにか所有権の放棄書をもらえるのがいちばん良いですね。
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リスクを排除するなら、訴訟・強制執行
こちらで勝手に残置物の撤去・処分をしてしまうと違法になる可能性があるため、
法的な手続きをとり、しっかりと段階を踏んで処分・撤去を行う方法もあります。
それが訴訟と強制執行です。
費用的にも時間的にもコストがかかりますので、多少の残置物ではここまでやることは少ないと思います。
ですが、オーナー側で残置物の保管が難しかったりする場合は、訴訟をするしかなくなってきます。
相手が行方不明の場合も同様です。
手順としては、
- 建物明渡請求訴訟を起こす
- 上記の勝訴判決をもって、建物明渡しの強制執行を行う
という流れになります。
こうすることによって、建物の明渡しも行えます。
建物明渡しの強制執行に残置物の処理も含まれるわけですね。
この強制執行は執行官によって処分・保管・売却などがされます。
このように残置物処理というのは本当に難しいです。
おすすめしたいのは、必ず保証会社を通す、ということでしょう。
保証会社やプランによっても保証範囲は変わってきますが、基本的に家賃滞納や音信不通などの問題があった時は保証会社が家賃を立て替えてくれます。
訴訟費用や残置物撤去費用も含まれているものもありますので、必ず保証会社を通す、ということを徹底すると良いのかなと思いますね。