マンションやアパートを一棟買いするのと違い、投資を始めやすいワンルーム投資は
サラリーマンなどにも人気の不動産投資方法です。
リスクが少なく投資を始めることができるので、副業として始める人も多いですが
やはり投資は投資、失敗してしまうリスクは常に付きまといます。
ワンルーム投資に失敗してしまうパターンとはどのようなパターンなのでしょうか？
利回りが低い
ワンルーム投資を考えている人はワンルーム投資物件のみを比較しがちだと思います。
実は投資物件の中でもワンルーム投資というのはとても利回りが低い種類の物件になります。
その中で比較をしていると、だいたい利回りが3%〜5%というのが一般的なように感じるでしょう。
ただマンションやアパートの一棟買い、戸建物件などと比べると
これはかなり低い利回りになります。
どうしてもワンルーム投資の場合は一つの部屋しかないのでリスクも高く、
入居者がいれば家賃収入を得られても、退去してしまえば収入はゼロになってしまいます。
利回りが低い上に、「お部屋を埋めなくてはいけない」というプレッシャーともずっと戦っていかなくてはいけない、ということですね。
さらに経年劣化とともにお部屋の価値も低くなっていってしまいますから
物件のある場所によっては、家賃を下げざるを得ない流れになることもあるでしょう。
元から利回りが低いワンルーム投資では、家賃を下げてしまうとほぼ利益が出ない、
もしくはマイナスになってしまう、ということもよくあることです。
関連記事：不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する？
出口をしっかり見定められなかった
ワンルーム投資の場合は、ローンを返済し終わるまでに何十年、という形でプランを提示されると思いますが
それまで物件を所有し続けていたら、ローンを返済し終わった時に物件は築30年や40年、といった状態になってしまいます。
そのレベルの築年数になった時に、上手く売却ができなくて困ってしまう、ということもあります。
ローンを組んでいる最中でも適正価格で買い手が見つかれば物件を売却することもできますから
「ローンを返済するまで長期保有する」ということを前提にしすぎず
売り時を見定めながら運用をしていくようにしないと、ワンルーム投資で失敗してしまうこともあるでしょう。
実際、思ったように売却することができない、ということを理由に失敗してしまう人はとても多いのです。
関連記事：不動産を売却したいけど担保物件、という場合はどうしたらいい？
節税を売りにしたワンルーム投資
ワンルーム投資の営業ではよく「節税になります」ということをしきりに押し出していくトークが見られます。
しかし、実際に節税効果があるのは減価償却期間だけです。
新築にせよ、中古にせよ、購入費用を経費として計上することができる年数には限りがあります。
物件を所有している期間ずっと節税効果がある、というわけではありませんし
減価償却期間が終わってしまえば、固定資産税も毎年かかってきますから
マイナスになるものもたくさんあるんですね。
節税を売りのポイントとしてワンルーム投資を紹介された場合は、
どうしてそれが節税になるのか、どれくらいの期間節税効果があるのか、ということもしっかり考えて検討するようにしましょう。
地方都市の魅力的な利回りに惑わされて…
地方都市の物件の場合、一般的なワンルーム投資物件よりも利回りが高めの物件があったりします。
「他の物件に比べて利回りがかなり高いから、これなら大丈夫かもしれない」と安易に飛びつくと、失敗するリスクが高くなります。
特に地方の中央としでは賃料に比べてマンションの価格が安いところが多く
利回りとしては高い数字を出すことができるのですが、その相場がずっと続くとは限らないんですね。
サブリースなどでも、家賃が途中で下げられてしまったりするケースがよくありますから
最初に考えていた利回りよりも大きく下回ってしまうこともあります。
さらに地方都市の場合は、管理会社に管理を任せていたとしても
全く足を運ばなくていいわけではありません。
管理会社の担当者とも密に連絡を取り合うことが大切です。
そう考えた時に、本当に地方に投資するということが自分にできるのか、ということも含めて検討しなくてはいけません。
退去費用や修繕費用が計算できていなかった
ぱっと見の利回りで計算するとなかなかの利益が出るように見えるワンルーム投資ですが
入居者が退去してしまったら次の入居者に入ってもらうためにも原状回復をしなくてはいけなくなります。
仲介業者が新しい入居者を見つけてくれたら広告料も払わなくてはいけません。
そう考えると一度入居者の入れ替わりがあるだけで20万円〜30万円ほど費用がかかることになります。
特にワンルームの場合は入居者の入れ替わりも激しいです。
そういった計算もしっかりしておかないと、ワンルーム投資を失敗してしまうんですね。
関連記事：入居者が退去してから次の入居までの期間はどれくらいを見ておくべき？
営業トークを鵜呑みにしない
ワンルーム投資は手を出しやすい不動産投資だからこそ、
悪質な業者も多いことで有名です。
営業マンの営業トークを鵜呑みにしすぎないこと。
そして、不動産投資についてあまり知識がない、という人は
「簡単に始められるから」という理由でワンルーム投資を選ばないことです。
不動産投資は不動産が好きな人だからこそ、成功する投資方法だと思います。