不動産投資をするのにあたってワンルームマンションに投資をしようか悩んでいる人向けに、ワンルームマンションへの投資のリスクを解説してみたいと思います。
ワンルームマンションはもちろんアパートなどにも投資を行っていますが、やはりワンルームとアパートだと全く投資方法が異なります。
空室リスク
ワンルームマンションのリスクとして一番最初に挙げられるのはお部屋がひとつしかないということです。
お部屋がひとつしかないということは家賃が0か100かのどちらかにしかならないということ。
入居付けがうまくいかなければ家賃収入が0でもローンの返済をし続けなくてはいけません。
アパート一棟に投資する場合はお部屋が複数戸ありますのでこういったリスクを軽減することができるのですが、ワンルームマンションの場合はどうしても家賃収入がゼロになってしまうというリスクはつきまといますよね。
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災害リスク
こちらもお部屋がひとつしかないということにつながるのですが、災害が起きた時にひとつしかお部屋を持っていない場合はリスク分散をすることができません。
被災してしまったらやはり家賃収入がゼロになってしまいます。
ワンルームマンションから投資を始めて買い増しをしていくのであれば、違うエリアに不動産を持つという事考えた方が良いと思います。
そうすることで災害リスクを分散することができます。
地震や津波、豪雨による土砂災害など、近年でも大きな災害が日本では続いています。
物件を購入する時は地盤や土地の歴史なども踏まえた上で購入を検討した方がいいでしょう。
利回りが低い
都内のワンルームマンションを見ていると利回りは5%前後が平均値です。
5%ということは、つまり20年運用しないと回収ができないということです。もちろん途中で売却するということもできるわけですが、新築マンションの場合は特に中古になることで資産価値が大きく下がってしまいます。
中古のマンションを購入しても資産価値はどうしても年数とともに下がっていってしまうものですから、購入した時の金額と同じくらいの金額で物件を売却できることはほとんどないと思います。
それこそ都内の一等地のワンルームマンションを買うか、ヴィンテージマンション的なものを買わない限りは、売却益を得るのはかなり難しいでしょう。
一方、地方のアパートなどだと、中古であれば利回りが20%近いものがまだまだあります。
もちろん都内に比べると入居付けは難しくなりますから、満室時の想定利回りということにはなりますが、それでも利益は出しやすいのではないかと思います。
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売却できない
不動産投資なので最終的には物件を売却することを考えなくてはいけません。
しかしいざ物件を売却しようと思っても思うように売却することができないということが多々あります。
特に初めて不動産投資をしようという方は、不動産の選び方もなかなか分からないでしょうから、10年後物件を売却することができるかということを踏まえて不動産を選ぶというのはかなり難しいと思います。
それでもそういった視点を持たなくてはいけないのが不動産投資です。
10年経ってから資産価値が大幅に下がってしまい持ったような値段で売れないことによって、利回りはそれなりに良かった物件でも収益をあげられないということもあります。
さらに急にまとまった現金がほしいと思って売却しようとしても不動産会社を探して選定し契約して物件を売り出しますので、物件を実際に売却する事が出来るまでに数ヶ月かかることもよくあります。
早く売りたいという理由で値段を下げざるを得なくなることもありますので、売却計画はあらかじめしっかりと余裕を持って考えておきたいところです。
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家賃下落リスク
家賃は築年数と共に下げざるを得なくなっていくことが多いですし、周辺エリアの家賃相場が下がっていればそれに合わせて家賃を下げないと入居付けが難しくなります。
これはもちろんワンルームマンションに限ったことではないのですが、お部屋がひとつしかないということはそれだけ収益源が限られるので、アパート経営に比べるとABテストもしにくいかなと思います。
繁忙期を逃すと長期的に空室になってしまうこともあるので決断したらさっさと家賃を下げなくてはいけない、というような状況になりやすいのです。
安定して不動産投資ができる方法としてワンルームマンションが紹介されることが多いです。
アパートなどを購入するよりも自己資金も少なくてすみますしね。
ただ規模が小さいからこそリスクが高いという面もありますので、自分がどのような投資スタイルで投資をしていきたいのかということと併せて検討していくと良いでしょう。
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