不動産投資をしていく中で絶対に必要になってくるのが修繕です。
新築の物件を購入するにしても10〜15年程度所有すれば修繕が必要なところが必ず出てくるものですし、
中古物件を購入する場合は「修繕しなくてはいけないところをどれくらいの金額で修繕できるか」ということを考えながら物件を選ぶ必要があるでしょう。
初めての不動産投資の場合はなかなか難しいとは思いますが、リフォーム業者も相性の良いと思える業者を探さなければいけません。
今回は、リフォーム業者との間で実際に起きたトラブル事例を紹介しながら、リフォーム業者を選ぶ時の注意点、トラブルにならないためにどのような対応をすればいいのか、ということを解説していきたいと思います。
依頼した内容をなかなかやってくれない
所有している不動産投資物件は地方のものがメインになるのですが、
そうするとどうしても修繕するたびに物件を見に行く、ということはできません。
もちろん繁忙期前などはご挨拶には伺うようにしているのですが、修繕のたびに、という頻度では行けないんですよね。
飛行機を使って物件を見に行くことになりますので、あまりにも何度も現地に行っていると痛い出費になってしまうというのももちろんあります。
そうすると、管理会社の方に修繕の依頼を複数箇所まとめてお願いして、修繕が終わった段階で写真を送ってもらう、みたいなことが多くなるのですが、
複数箇所をまとめてお願いするというのもあって、お願いした中のいくつかの箇所が漏れていて、ずっと修繕したつもりが修繕されていないままだった、みたいなことはあります。
小さい修繕であればそこまで大きな問題にはならないですが、
こういった問題が大きくなってくると、工期遅れ、からの入居募集開始遅れに繋がっていきます。
物件によっては施工中から入居者募集をすることもあり、入居申し込みも入っていたのに、工期が遅れたせいで入居開始時期も後ろにずらさなくてはいけない（その上、入居者と交渉して入居時期を後ろにずらす交渉もしなくてはいけない）という事態になります。
途中で「工期が遅れていついつくらいになりそうです」というしっかりとした目安を提示してもらえれば良いのですが、
それすらも提示してくれなくて、こちらから連絡をとることばかり。
さらに後ろに工事がずれていく、となると大変なことばかりです。
自分が入居者と直接やりとりをするわけではなく、管理会社の方が基本的には入居者とやりとりすることが多いので、管理会社の方にも迷惑をかけてしまうんですね。
特に入居開始時期に大きく影響してしまいそうな修繕に関しては、工事の工程表を先に出してもらうことを必須とした方が良いかもしれません。
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仕上がりがいまいち
リフォーム業者の質が悪いと、依頼した内容に対して仕上がりがいまいちである、ということもよくあります。
例えばクロスの張り替えをお願いしたけど、仕上がりを見てみたらクロスにシワがよっていたり、端っこが綺麗に切られていなかったり、浮いてしまっている、というようなこと。
さらには屋根や外壁の修繕では3回塗料を塗らなくてはいけないものを1回しかん塗らない、などの手抜き工事もあります。
クロスなどは素人が見てもすぐに仕上がりがいまいちであるということがわかりますから、まだ訴求のしようがあります。
ですが屋根や外壁といったものに関しては、何度塗っているのか、ということは素人目では全くわかりません。
思ったよりも保ちが悪くて、また修繕をせざるを得なくなる、という結果でしかリフォーム内容を判断することができないのです。
これは本当に難しいですが、実績などを調べて、信頼できるリフォーム業者を探してお願いする、ということを大切にするしかありません。
ネットの口コミなどもしっかりと調べるようにした方が良いでしょう。
オーナー仲間などがいる場合は、実際に工事を頼んだことがあるオーナーに紹介してもらう、というのもいいかもしれません。
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言った言わないのトラブル
指示した内容と違う内容にリフォームされていたり、言った金額でやってくれない、みたいなことはよくあること。
言った言わないのトラブルを招かないように、こちらからの指示は電話で行った場合でも必ずメールなどのテキスト文字で送っておき、向こうから電話できた内容に関しても、こちらで書き起こしでもいいのでメールで改めて確認しておく、というのが大切です。
これは何かお金が発生するような内容のやりとりをした時は必ず私が行っていることで、
メモとしてカレンダーに記入しておくというのでも構いません。（できれば双方で確認できるようメールの方が好ましいですが）
できればこちらがやらなくてもリフォーム業者の方で議事録を作成してくれるといいのですが、
費用を抑えるために工務店と直接やりとりをしている場合などは、こちらの方で管理することで金額を抑えられると思ってやるのも良いでしょう。
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業者選びはとても難しいですが、かかる費用、労力を考えて、慎重に時間をかけて選んだ方が良いと思います。
最初に時間をかけた方が、結果的に楽だったりしますからね。