地方の築古アパートを中心に、区分マンションや戸建てにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
最近は家賃滞納がまぁ本当に同じタイミングで押し寄せていて困っています。
すでに2つのお部屋で家賃滞納が続き、入室してみたらゴミ屋敷だった、という案件が続けて発生しています。
こちらは裁判をするにしても弁護士費用が全てあわせて100万円程度かかるようで、どうして多分回収もできないだろうお金のためにこちらがお金を出して裁判をしなきゃいけないんだ…と悲しい気持ちになっています。
そんな中、また更に発生した家賃滞納3ヶ月！
こちらは生活保護受給者の方です。
オーナーチェンジ前から入っている入居者
こちらの方は私がオーナーチェンジでこの不動産を購入する前から入居されている方でした。
基本的に
- 生活保護受給者の方
- 外国人の方
- 高齢者の方
など、家賃の支払いが不安な方は保証会社を通してもらうことを必須条件としているのですが、それはあくまで私がオーナーになってから後の話であって
私がオーナーになる前に入居されていた方に関してはカバーできていません。
やはり今回の方も保証会社には入っていませんでした。
関連記事：アパート経営における生活保護受給者の入居の際の注意と戦略
これからも家賃滞納が続きそうな気配
家賃滞納が3ヶ月続いていたので、管理会社さんに連絡をとってもらったところ、
「入院をしていた、その間生活保護のお金の管理は家族に任せていたが、家族が生活保護費を使い込んでしまった」というようなことをおっしゃっていたそうです。
これが本当のことなのか、ということもちょっと怪しい感じがします。
これからも家賃滞納が続きそうな気がしますし、
ここから更にまた「行方不明になってしまう」という事態になってしまうとややこしいです。
というのも、入居者の方から「退去します」という申し出があればいいのですが、
その申し出がなく行方不明となってしまうと、勝手に荷物を出して強制退去というのがオーナー側ではできないのです。
そのために今裁判をしようとしているお部屋が2部屋もありますからね…
関連記事：【実録】家賃滞納が続き、内容証明郵便を送ることに…
代理納付という方法もある
現状は生活保護費が入居者ご本人に振り込まれて、そこから家賃分をご本人が管理会社に振り込むという流れになっているのですが、
この流れの場合、家賃分として支給された生活保護のお金（住宅扶助）を本人が別のものに使い込んでしまう、というリスクがあります。
そういったリスクを回避するために、代理納付という方法があるそうなんですね。（私自身が利用したことがあるわけではないのですが）
毎月支給される生活保護費には生活費に充てるための「生活扶助」のほかに、住居の家賃に充てるための「住宅扶助」があります。
代理納付は、受給者が自身で支払わなければならない家賃を、自治体が代理で振り込んでくれる制度のことです。
家賃の代理納付を利用するのに特別な条件はないそうです。
ただ、自治体によっては代理納付を申請するのに家賃滞納歴があること等の条件がある場合もあるそうなので、担当のケースワーカーに確認するのが良いそうです。
関連記事：【実録】家賃滞納されたら裁判費用は結局オーナー負担…高すぎます
代理納付は義務化はされていない
よくよく代理納付について調べてみると、生活保護法で代理納付が義務化されているわけではないので、受給者の要望がなければ代理納付されることはないそうです。
今回のケースだと家賃滞納はすでに3ヶ月ありますが、
こちらから「代理納付にしてください」と本人に言って、本人が「はいわかりました」とはならないだろうな…という感じがします。
代理納付の申請は受給者がしなければいけませんし、そのためには代理納付の申請書や印鑑が必要になります。
そもそも、それが最初からできる人は生活保護にもなっていない人がほとんどではないでしょうか。
ちなみにすでに家賃滞納があっても、それらを代理納付することはできないようです。
あくまでこれから納付する家賃についての制度であるということですね。
ただ、生活保護受給者が入居する時に「代理納付を条件としている」オーナーさんもいらっしゃるようです。
これはすごくいいな、と思いましたね。
これからまた生活保護受給者の方に入居してもらうことがあった場合は、家賃の代理納付を必須条件としておくといいかもしれません。
関連記事：生活保護受給者が退去する時の原状回復費用の負担について
これからどうなるかわかりませんが、とにかく行方不明にだけはならないでくれ〜と願っています。
裁判をもう一件、なんてことになったら倒れてしまいそうです。
築古にばかり投資をしていると、こういうリスクが上がりますね…
オーナーチェンジだとどうしても、前オーナーの時に入居した入居者さんたちが問題になってくることが多いように思います。