地方の築古アパートを中心に、築古戸建て、中古区分などにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
不動産投資をする上では不動産売買を行うことになりますが、
大きな金額のやりとりとなるので、いつもすごく緊張します。
今も売りに出している物件や売りに出すか悩んでいる物件があります。
投資規模が大きくなってくると、常に売買のことも考えなくていけなくなってきますね。
さて、そんな不動産売買を行う時は、必ず司法書士の方にお世話になります。
司法書士とは、専門的な知識に基づいて裁判所や法務局などに提出する書類作成や、登記手続きを行う有資格者のことです。
不動産売買契約では登記の名義を売主から買主に変更させるのに、司法書士に申請の手続きを委託することが多いです。
登記とは？
不動産登記とは、不動産の権利関係などを公示する登記簿謄本（帳簿）に記載されている事項を記載・変更することを言います。
対象不動産が誰のものであるのか、ということを公に示すための手続きと考えれば良いでしょう。
不動産には「誰々のものです」と名前が書かれているわけではないですし、そ子に住んでいる人が必ずしも所有者とは限りません。不動産を購入して貸し出しているオーナーさんがいっぱいいるわけですからね。
そこで、誰が所有者なのか、ということを明確にするために不動産登記制度があるのです。
不動産の登記簿は管轄の法務局にあるので、誰でも閲覧することができるようになっています。
所有権が明確になれば、売買を行ったり、金融機関が不動産を担保にお金を貸す、ということができるようになります。
売買や相続などがあって権利関係に変更が生じた場合は、財産を守るために即日登記変更手続きが取られます。
登記変更をしていないと、「私のものです！」と主張しても、登記上そうなっていないからあなたのものではないですね、となってしまうこともあるわけです。
そのため、とにかく早く登記を変更することが大切なのです。
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不動産売買の司法書士は誰が見つける？
不動産売買時、司法書士は買主と売主のどちらが用意すべきなのかというと、
司法書士をに登記申請を依頼する場合、買主側が用意するのが一般的です。
所有権移転登記は買主が行う重要な手続きで、売主は登記の手続きは不要なんですね。
また登記費用も買主が支払います。
そもそも不動産売買のシーンで所有権の移転登記についてリスクを負っているのは買主なのです。
きちんと所有権移転登記が行われていない場合、ちゃんとお金を払って不動産を購入したはずなのに、それを「自分の不動産です」と証明する手立てがないからです。
正直、所有権の移転登記がしっかり行われていなくても、売主が被るリスクというのは無いのです。
ただし、抵当権がついている不動産の場合は抵当権抹消登記が必要になります。
こちらは売主負担ということになります。
その場合、売主側の司法書士が抵当権抹消登記を行い、買主側の司法書士が所有権移転投機を行う、ということもありますが、
基本的には複数の司法書士が入ることで、内容が煩雑になることを避けるため、一人の司法書士がどちらも担う、ということが多いです。
基本的には買主指定の司法書士になると思った方が良いでしょう。
関連記事：不動産を購入した時に必要な登記！どんな手続き？難しいの？
司法書士の報酬はいくらくらい？
不動産売買時に買主が負担するのは登記費用と司法書士への依頼費用です。
司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なりますが、相場は1〜10万円程度です。
大体5万円程度が相場と思っておけば良いかと思います。
金額が大きい不動産なのであれば、きちんと実績のある、ある程度依頼料が高めの司法書士さんにお願いしても良いかもしれません。
そこでお金を節約して、あとで不動産がきちんと登記できていなかったとなったら、その方がリスクが大きいですからね。
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登記を自分でやるというパターン
以前不動産を売却した時に買主さんから「登記は自分でやります」と言われたことがありました。
この時は「自分で登記する」と買主さんから言われたのが初めてだったのでかなり疑心暗鬼になりました笑
結局この物件は、買主さんがご自分で登記されたのですが、問題なく登記できていました。
のちのち管理会社さんにお話をうかがったところ、最近ちらほら若い方でご自分で登記をされる方が増えてきているようです。
結局ご自分でやられるにしても、売主にはあまりリスクがない、というのは変わりないようで、そのまま「じゃぁそうしましょう」となることが多いようです。
不動産がそこまで大規模なものではない場合はそれでも良いかもしれませんね。
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