今回は収益物件の選び方について。
収益物件を購入する時に、プロの投資家はどのようなポイントを見ているのでしょうか？
今までのデータをもとにして、これから投資をしてきちんと収益をあげることができる物件なのかどうか、ということを非常にシビアに判断していかなくてはいけません。
その時に見るべきポイントについて解説していきます。
空室状況や期間
現在どれだけ空室があるのか、どれくらいの期間空室なのか、ということはやはり気になりますよね。
戸数にもよりますが、どれだけお部屋が埋まっているのか、ということは月々の家賃収入に直接的に影響してくる部分です。
だいたいどれくらい埋まる物件なのか、ということを念頭においておかないと、利回りの計算がしっかりできません。
ほとんどの場合、収益物件の物件情報に記載されている利回りというのは満室時の利回りです。
その利回りをそのまま信じてしまうと不動産投資は失敗してしまいます。
利回りが高めに設定されていないか？
物件情報に掲載されている利回りは満室時のもの、というお話をしましたが、
そもそも設定されている家賃が本当に相場に合っているのか？というところもチェックしなくてはいけないポイントです。
家賃を決めるのはオーナーですから、その周辺地域の家賃相場を見て家賃を決めていかなくてはいけません。
築年数が経てばそれなりに家賃を下げなくてはいかなくてはいけなくなります。
類似物件が多く密集している場合は、差別化として家賃を下げる場合もあるでしょう。
書いてある数字を鵜呑みにせず、「この地域の家賃相場はいくらなのか？」というところから調べて、実際にどれくらいの利回りが期待できるのかを改めて自分で計算し直し、
書かれている利回りが高く設定されすぎていないかチェックする必要があります。
関連記事：不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する？
売却理由
きちんと儲かる収益物件なのであれば、その物件を手放す理由はないのでは…？と思いますよね。
どうしてその収益物件が売りに出されているのか、ということは見た方が良いポイントです。
中には
- 新しくもっと規模の大きい収益物件を購入するための資金調達をしたい
- 親から相続したが、不動産投資に興味がない
というような理由もあるので、そういった理由の場合は良いと思います。
しかし、収益がきちんとでていなかったり、物件自体に欠陥があるような場合もありますので、
なぜその物件を売主が売ろうとしているのか、その売却理由を聞いてみた方がいいでしょう。
悪い理由の場合はストレートに教えてもらえない場合もあると思いますが、ある程度は物件資料を見て予測できるかと思います。
関連記事：中古物件の売却理由はどんなものがある？聞かれたら答えるべき？
外壁や内装の状態
外壁や内装などが経年劣化によってどれくらい傷んできているか、修繕が必要かどうか、ということはチェックしたいポイントです。
たくさんの物件を見ている人は、外壁を手で触っただけで状態がわかります。
まずは手で触る習慣をつけてみるといいかもしれませんね。
手で触って白い粉がつくような状態になっている場合はチョーキング現象といって、顔料が上に浮き出てきてしまっているので、塗装不良の可能性があり、修繕が必要な場合があります。
最後にいつ外装をやったのか、内装もリフォーム歴などを確認しておくと良いでしょう。
長い間修繕が行われていない場合は、購入してから予想外の修繕費がかかってしまう場合があります。
関連記事：中古物件が出る時期ってあるの？どんなタイミングが買い時？
立地
とても大切な要素として「立地」があります。
- 近くにコンビニやスーパーなど、買い物ができる場所があるか
- ファミリー物件の場合は学校などが近くにあるか
- 駅から近いか
- 地方の場合、車移動が主流なので駐車場があるかどうか
といったようなことをチェックしておくと良いです。
購入を検討している物件の周辺はまず現地に赴いてしらみつぶしに歩いてみることをおすすめします。
大きな物件の場合は、何度も何度もその地に通って散歩やランニングをする不動産投資家もいます。
その土地がこれからどのようになっていくのか、ということを考えるのに、
その土地に通う、というのは一番適した調査方法なのかもしれません。
他にも災害リスクなどを考慮して、周りよりも高いところになっている場所に建っている物件を選ぶ投資家もいます。
災害の多い日本では、こういったポイントで水害リスクなどを少しでも軽減することができます。
どうしても低い土地は津波や水害のリスクがあります。
川が近い場所なんかは地盤がゆるい場所も多いので、そういったところも考えた方が良いですね。
川も大きく形を変えていたりするので、古地図を参考にする人もいます。
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収益物件を選ぶ時にぜひ参考にしてみてください。