地方の築古アパートを中心に、区分マンションや戸建てにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
いくつもアパートを持っていると、それなりにトラブルが重なることもあるのですが、
今年は異様にトラブルが続いています。
先日、家賃滞納が続いていて入居者と連絡が取れない状態になっているお部屋がありましたので、管理会社の方にお願いして警察立会いのもと、お部屋に入室してもらったところ、お部屋の中がゴミ屋敷になっていた、というトラブルがありました。
上記記事のタイトルにもある通り、こちらは家賃滞納がすでに8ヶ月も続いています。
そしてなんと、他のお部屋でも同じように家賃滞納が続いており、入室してみるとこちらもゴミ屋敷に。
さらに、現状もう一人、家賃滞納が3ヶ月発生している方がいらっしゃって、こちらの方は連絡は取れているのですが、回収が難しそう。
さらにさらに、また別件で家賃滞納が続いていて入居者と連絡が取れていなかった案件、
今度は入居者が亡くなっていた、という連絡を受けました。（お部屋の中で亡くなっていたわけではありませんでした）
あっちもこっちもトラブルだらけで本当にてんてこまいですね。
こういった家賃滞納があると、
家賃を払っていないんだから追い出すことができるんじゃないか？
と思われると思います。
オーナー判断で強制的に追い出すことはできない
ですが、現状の日本の法律では、家賃滞納が続いたからといって簡単に入居者を追い出すことはできません。
勝手に荷物を撤去したり、鍵を交換したりすることは違法なのです。
滞納者の部屋に勝手に入れば住居侵入罪、
勝手に家財などを運び出せば器物損壊罪、
勝手にお部屋の鍵を交換したら、違法な自力救済、
と見なされる可能性があります。
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家賃滞納をされたら、まず内容証明郵便にて督促を行う
裁判になった時に、きちんと手順を踏んでいないとオーナー側が負けることがあります。
家賃を滞納されているのはこちらなのに、酷い話です…
裁判で「きちんと話し合いをしたのにも関わらず、家賃を支払ってもらえない状態が続いている」ということが証明できないといけません。
そのために、まずは家賃の未払いがあることについて、電話や手紙を使って通知し、支払いをしてもらうために働きかけます。
本人が応じなければ、連帯保証人に連絡をとり、未納家賃の支払い請求を行います。
それでも本人及び連帯保証人が支払いに応じてくれない場合、内容証明郵便の送付を行います。
内容証明郵便とは、
- 差出人
- 受取人
- 記載された内容がいつ送付されたか
という記録が郵便局側に残る郵便のことです。
そのため、訴訟では非常に有効な証拠となります。
私の場合は、管理会社さんが家賃滞納の経験がおありだったのか、連絡をいただいた時にはすでに内容証明郵便を送付していただいた後だった、というケースがありました。
（中には家賃滞納が続いている段階での連絡で、こちらからお願いして内容証明郵便を送って頂いたケースもあります。こんなにたくさんケースを抱えたくなかったですが…笑）
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明け渡し訴訟を起こす
内容証明郵便を送ったのにも関わらず、それでも滞納家賃を支払ってもらえない、という場合は、賃貸契約解除の効力が発揮され、入居者は未払い分を清算した上でお部屋を明け渡さなければならなくなります。
ただ、大体はこの時点でも連絡がうまくつかなかったりして、お部屋から出て行ってくれる人はあまりいません。
そこで、建物明け渡し請求の訴訟を起こすことになります。
訴訟を起こすにはさまざまな書類を用意する必要がありますし、時間と労力がかかります。
そこら辺で起こっている裁判に比べたらよっぽど簡単な内容だとは思うのですが、
それでも弁護士さんに依頼すると強制執行手続きも含めて100万円ほどかかるとのことでした…
自己破産されてしまえば、家賃の回収はできませんし、もちろん残置物の撤去費用や原状回復費用もオーナー負担となるでしょう。
裁判費用もこちら持ちということになると、本当に家賃滞納をしている上に居座って退去してくれない、というのは困ります。
こういったリスクをなるべく抑えるために、保証会社はしっかり通した方がいいでしょう。
ただ、私の場合は中古アパートに投資をすることが多いせいで、前オーナーの時に入居していた古い入居者さんが家賃滞納をする、そして保証会社には入っていない、というケースがとても多いです。
中古アパートは利回りも良いですが、色々なリスクがありますね…
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