主に地方の築古アパートを中心に投資を行っています。
不動産業界は繁忙期！
年度末に向けて入退去が多くなっている時期で、毎年これくらいの時期に、それぞれのエリアに所有物件を見に行くことが多いです。
今回も出張でいくつかの物件を実際に見に行って来たのですが、
その中で「擁壁（ようへき）が倒れかかっている」というトラブルを抱えているアパートへ。
出張は1月末に行ってきたのですが、すでにこの時期はもう雪がかなり積もっていました。
こちらが今回視察に行ったアパートです。
擁壁に亀裂が入ってしまっており、倒れかかっています。
いつ倒れるやら…という状態です。
擁壁とは？
擁壁という言葉、なかなか目にしない言葉でもありますよね。
私も不動産投資を始めるまでは知らない言葉でした。建物の前にある壁は全部塀だと思っていましたからね笑
擁壁とは、高低差のある土地で、側面の土が崩れるのを防ぐために設置される壁状の構造物のことを言います。
高台や丘のある住宅地は、隣の家との間に土の安息角（あんそくかく）を超える大きな高低差が生まれる場合があり、
恭子な鉄筋コンクリートやコンクリートブロックなどで支えなければ土地・建物の二重や雨水の水圧で崩れてしまう危険性があるんですね。
擁壁には、崖の崩落リスクを防止し、建物を守る役割があります。
【安息角（あんそくかく）とは】
土が最も安定する最大角度のこと。
一般的には盛土の安息角は30度。土質によって角度が決まる。
確かにこのアパートは少し坂を登ったところにあるアパートで、
土地に角度があるのかもしれません。
雪が積もっているので、その雪の重さによっても傾いてきてしまっている感じがしますね。
擁壁を修繕するかどうか問題
擁壁に関しては、もっと背の高いものや、崖の上に建っていて、下にも民家がある、というようなケースもあります。
背の高い擁壁だったり、倒れかかっている擁壁の前を歩行者がよく通るというような場合はすぐに修繕した方が良いと思いますが、擁壁の修繕というのはなかなか金額が高くつきます。
再構築する場合は数百万円単位ですね。
こちらの物件に関しては、高さがそこまでないこと（膝下程度）と、築年数もまだ50年は超えていないこともあり、もう少し様子を見ようというとこです。
強制執行待ちのお部屋が
こちらのアパートには、家賃滞納が続いており、連絡が取れなくなっている入居者の方がいらっしゃいます。
今現在裁判中で、すでに勝訴確定となっているので、近日中に強制執行が行われる予定です。
もちろん連絡が取れていないので鍵の交換ができておらず、そのため、ドアノブが外されて、鍵を持っていたとしてもお部屋に入れないようになっていました。
裁判費用や強制執行費用で100万円近いお金がかかっています。
2024年から、こういったトラブルが相次ぎました。日本も不況ですかね…
依頼していたクリーニングが終わっていない！？
キーボックスが取り付けてあって、他のお部屋には入れるようになっていますので、
管理会社さんには一応一言断り、空室のお部屋のチェックをすることにしました。
黄味がかったアクセントクロスと、ウッディなCFを使うことで、全体的に温かな印象になっているお部屋。この色合わせは気に入っています。
古めかしいスイッチカバーも木目のものに取り替えて、お部屋と合わせてみています。
ただ、キッチンがすごいことに…
確かここは女性の入居者だったと思うのですが…。
お部屋の使い方というのは本当に個人それぞれです。女性でもかなり汚いお部屋もあれば、男性なのにとても綺麗に使ってくださる方も。あまりそこに男女は関係ないのかもしれませんね。
なんと、確認したところ、ガスの元栓が閉まっていませんでした。
退去が秋頃にあったと思うので、すでに数ヶ月経っているのですが…
ずっと元栓が閉まっていない状態だったのかと思うとびっくりです。
（そっと閉めておきました）
水道の水抜きもされていなかったのでまずいな〜と思ったのですが…
外に出てみると凍結防止のためのオートヒーターがついていたので、これは問題なさそうです。
（雪の降るエリアでは、冬場はしっかり水抜きをしておかないと、次の入居があって水道を使った時に水道管が破裂する、みたいなことがよく起こります）
こちらのお部屋は11月頃にクリーニングの見積もりが来ていて、その内容でOKで進めていただくようお願いしていたのですが、
後から問い合わせてみたところ、職人さんが忙しくてクリーニングが終わっていなかったようです。
繁忙期なので、なるべく早く対応していただきたいところですね。
こういった状態を確認するためにも、やはり現地視察は大切だなと感じました。