主に地方の築古アパートを中心に投資をしています。
複数のエリアで投資を行っていますが、会社や住まいは東京にあるため、管理会社さんに管理をお願いしており、年に数回、現地にうかがってお話を聞いたり、現況を確認したり、といった具合なのですが、
東京の街中をいつも歩いていると、やはりオフィスビルへの投資も良いな〜と思えてきます。
今回は投資用オフィスビルについて。
- Aクラス
- Bクラス
- Cクラス
というようなオフィスビルのクラス分けがあるようなのですが、そのクラス分けを少し深掘りしてみたいと思います。
レジデンスとは異なるテナント向けのオフィスビル
今まではアパートやマンションなどのレジデンス、つまり人が住む場所として個人的にりようされる「住居」にメインで投資を行ってきました。
不動産REITは持っているのですが、オフィスビルは所有していません。
レジデンスに対して人が働く場所として主に会社に利用される「オフィスビル」があります。
レジデンスに関しては人間が生きていくためには必ず必要なものですので、あまり景気に左右されにくいという特性があります。
逆にテナント向けのオフィスビルは、どうしても景気に大きく左右されます。
コロナ禍でもオフィスビルからはテナント撤退が相次ぎました。
賃料の水準も景気に大きく影響を受けます。
そういったリスクはありますが、都心のオフィスビルでアクセスしやすい場所であれば安定した収益を得られますし、大きな規模で投資ができるという良さがありますよね。
オフィスビルのクラス分け
本題ですが、オフィスビルにはその内容でクラス分けがあります。
それぞれの特徴について解説します。
Aクラスビル
- 都心5区の主要なオフィス集積地に立地
- 1990年以降竣工
- 延床面積3万㎡以上、基準階貸室面積300坪以上、20階建以上
- 最寄り駅から徒歩5分以内
- 高水準の設備スペックと耐震性能
- 整形無柱で効率的なフロア形状
- ランドマーク性･視認性の高さ
- サブマーケットで最高水準の新規成約賃料
上記の情報を全て満たすものがAクラスビルです。
賃料が高く、テナントも大企業などに限定されます。
三幸エステート株式会社のオフィスレント・インデックス2024年第3四半期を見てみると、
コロナの打撃から徐々に回復傾向にあり、4期連続の賃料上昇が続いています。
ただ、新築ビルがまとまって竣工したこともあり、空室率も上がっているようです。
供給量はピークを超えたとされているため、空室率は徐々に改善する可能性が高いと見られています。
2024年第3四半期（7〜9月）のAクラスビルの賃料平均は26,796円/坪（前期比5円/坪）、空室率は6.4%（前期比0.7ポイント）となっています。
Bクラスビル
- 延床面積3万㎡以上かつ基準階300坪以上でA 基準を満たさない
- 延床面積5,000 ㎡～3万㎡、または基準階100～300坪
Aクラスに比べると建物の規模が小さいビルがBクラスビルという定義になっています。
テナントも中小企業が多く、賃料もAクラスよりは安くなります。
中小企業の方が数は多いため、必然的にBクラスビルの方が数も多くなっています。
2024年第3四半期（7〜9月）のBクラスビルの賃料平均は17,963円/坪（前期比-596円/坪）、空室率は4.6%（前期比-0.6ポイント）となっています。
Cクラスビル
基本的にオフィスビルのクラスの話をする時はAクラスとBクラスが使われますが、
AクラスにもBクラスにも含まれない全てのビルはCクラスビルと言われます。
1フロア面積は100坪以上、200坪未満。
統計分析モデルにおける標準的なCクラスビルは、
- 1フロア面積：144坪
- 地上階数：9階
- 築年数：15年
- 最寄駅からの距離：徒歩3分
となっています。
2020年後半以降は賃料が横ばいの傾向が続いており、
空室率は12期ぶりの低下となっており、上昇傾向に歯止めがかかるかが注目されます。
築年数よりも立地が重視されるオフィスビル
基本的にオフィスビルの価値は築年数では落ちていきません。
それよりも重視されるのは立地です。
確かにオフィス選びをする時、私も築年数よりも立地を一番重視しています。
なので、築年数の経過によって賃料価格が下がりにくいというのが魅力かもしれませんね。
なかなかAクラスビルに投資するのは難しいですが、
不動産投資の規模が大きくなってきた時、オフィスビルへの投資も選択肢として考えてみるのも面白いかもしれません。