不動産投資をしていると、新しく不動産を購入した時や退去があった時にリフォームをすることになります。
このリフォームをどこまでするか、というのが結構オーナーにとっては悩みどころだったしますよね。
私がいつも心掛けているのは「やりすぎない」ということです。
オーナーになると不動産は自分の所有物になるので、やろうと思えばいくらでもリフォームができてしまうのですが、
「ビジネス」として考えると、必要最低限で良いと思っています。
そもそも所有している物件が地方の築古アパートが多いので、
家賃が安いのもあって、頑張ってリフォームしても回収までに時間がかかる、というのもあるんですけどね笑
リフォームをやり過ぎても、家賃がガッツリあげられるわけじゃない
リフォームをしっかりやったとしても、家賃をガッツリ上げられるわけじゃない、というのは念頭においておきたいことです。
例えば数十万円リフォームにかけたとしても、家賃が4万円のところを家賃10万円に引き上げるのは無理ですよね。
とりあえず周辺にある類似物件を見てみて、家賃設定の幅について考えてみます。
同じくらいの築年数で同じ間取りのお部屋は大体家賃設定はいくらからいくらの間なのか。
多分その幅って数千円程度だと思うんですね。開きがあっても1万円前後でしょう。
そうなってくると、リフォームの項目を追加して数万円値段が上がるたびに、
その回収のために半年以上かかってくる、みたいになるわけです。
そんな風に実際に数字で考えてリフォームするかどうかを検討すると、気軽にリフォームしようと考えられなくなりますね笑
もちろん見た目は良い方がいいです。その方が誰だって印象は良くなります。
でもビジネスであることを考えるのであれば、必要最低限ギリギリを狙っていくのがベストなのです。
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コスパが良いリフォームは床とクロス
基本的に私はほとんどのお部屋で、床とクロスをやったらおしまいにしています。
床はクッションフロアだと安くて良いです。
このお部屋はアクセントクロスとクッションフロアをやったお部屋ですね。
こういったアクセントクロスは、一般的な白いクロスとあまり値段が変わりません。
凹凸が付いているような凝ったデザインのものは少し高くなりますが、上の写真のように色が付いているだけのシンプルなものであれば、白のアクセントと同じ値段のものがほとんどです。
一面だけ色を入れる、というクロスの貼り方でずいぶんお部屋の印象が変わるものなんですよね。
これは割と最近施工したお部屋です。
一面を落ち着いたグレーのレンガ模様のクロスにしてみました。
これはキッチン周りを少し柄のついたクッションフロアに変えたものです。
このように、ちょっとした工夫をするとお部屋のカラーも出てきますよね。
少しおしゃれな印象にもなるので、なんとなく入居も早く決まるような気がしています。
退去がある場合は、ある程度住んで頂いたお部屋の場合、床とクロスは変えなくてはいけないことが多いので、こんな感じで徐々におしゃれに見えるような床やクロスにするようにしています。
もちろん漏水があったり、設備であるクーラーが動かない、というような問題があれば修繕はしますが、余計なリフォームはほとんどしないですね。
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安く付けられる簡単設備
ここからは安く付けられるけど、競合物件との差別化になりやすい設備を紹介します。
テレビモニター付きインターホン
これは後付けできるモニター付きのインターホンです。
女性単身者の場合は特にセキュリティ面が気になる方が多いと思うので、
モニターが付いていないものなのであれば、これを付けるようにしています。
モニター付きインターホンが物件検索の条件に入っていることもありますので、
これを付けることで条件検索時に物件が引っかかりやすくもなります。
宅配ボックス
コロナの流行があって特に需要が高まった気がするのが宅配ボックスです。
購入してただ置くだけのものではありますが、こういうのもあると嬉しいですし、こちらも同じく条件検索の中にあったりしますので、あると引っかかりやすい物件になりますね。
入居がなかなか決まらない物件に関しては設置してみても良いと思いますが、
全てのお部屋に設置しないといけないので戸数が多い場合は少し費用がかかるかもしれません。
ウォシュレット
以前はユニットバスの場合は電源のあるウォシュレットは危ないから、というので付けられなかったのですが。
最近は無電源のウォシュレットが売っています。
こちらは実際私も自分の物件につけてみました。
特に男性の方がウォシュレットがあるかどうかを気にされる方が多いように思います。
どれもそこまで費用が掛からず増やすことができる設備です。
その割には効果が高いものだと思いますので、ぜひ検討してみてください。