地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分でも投資を行っております。
先日管理をお任せしている管理会社の担当さんからご連絡をいただきまして、
雪止めがもうダメになっているので新しく交換するのに60万円かかります！
と言われました。
急に大きなお金がかかってくるのが不動産投資。辛いですねぇ笑
私は降雪量が多いエリアに多く不動産を持っているのですが、自分自身は東京に住んでいるため、
え！こんなことにお金がかかるのか！
という発見が多いです。
この前は物置の交換になかなかなお金がかかりました。
東京に住んでいる私からすると、物置があるお家というのがスタンダードではないため、これも驚いた出費の一つです。
さて、雪止めの交換は足場を作るかどうかによっても金額が大きく変わるようなのですが、これは外壁や屋根をリフォームする場合も同じですよね。
足場を組むと急に値段が高くなる
足場は数十万円するもので、大体工事費用全体の2割程度とされているのが相場かと思います。
リフォーム内容そのものではなく、リフォームをするために組んで、終わったらバラしてしまうものなのに、どうしてそこにそんなにお金がかかるのだ…とオーナー的には思ってしまうものですよね笑
ただ、どうしても屋根や外壁のリフォームとなってくると、足場を組まないとできない作業が多くあるのだと思います。
職人さんの安全面のためだけではなく、リフォーム作業を丁寧に行ってもらうためにも、足場は必要なものなのです。
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屋根をやるなら外壁もやりませんか、という営業
足場は組み立てバラすのにお金がかかるものなので、例えば屋根のリフォームをするために足場が必要であれば
このタイミングで外壁も塗り直すのはどうですか？一緒にやった方がコスパがいいですよ〜
という営業を受けることがあります。
屋根と外壁のリフォームをそれぞれが必要なタイミングでバラバラにやると、その都度足場を組む必要が出てくるので、2回足場代がかかります。
それを1回で済ませてしまった方が費用を抑えられるので屋根をリフォームするなら外壁もやりませんか？（あるいはその反対も）ということが起こるわけですね。
理論上はもちろん正しいことなのですが、大規模修繕というのはドーンとお金がかかるものですので、そんなに簡単に「そうですか、じゃぁやりましょう」とはならないわけです。
建物は必ず経年劣化していくものですので、屋根だって外壁だって、それなりの築年数が経ったらやった方がいいのは当たり前なのですが、
ビジネスとして考えたときに、それで利益をしっかり出すことができるのか、本当にそのタイミングが適切か、ということを考えなくてはいけません。
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「いつ売るか」が大事
例えば外壁工事に1000万円かかるとします。
一度外壁工事をやれば、向こう10年〜15年ほどは外壁工事をやらなくて大丈夫でしょう。（実際には20年〜30年ほど外壁をやらない建物なんてたくさんあるわけですが）
つまりシンプルに年数で割ると、年間66万円〜100万円程度、外壁にかけることになりますね。
では、この建物をいつ売るか。
外壁工事をやったのに5年しか持たないで売却する場合は？
せっかく外壁工事をしたのに、自分がうまみを得られる期間は5年分だけ。
500万円ほど次の人にあげるような形になります。
その物件をあと10年、20年と所有する心持ちでいるのであれば、外壁工事や屋根の工事をするのもいいと思います。
ですが、数年所有して売却することを考えているのであれば、大規模修繕するのはもったいないですよね。
もちろん大規模修繕をすることによって資産価値があがるので、それだけ売却時も高く売れる、というのはあると思います。
ですが1000万円の修繕をしたから1000万円高く売れるわけではありません。
売却の時に重視されるのは築年数や立地です。
そう思うと、まだまだしばらく所有する気でいる、という物件じゃないと大規模修繕するのはもったいないように思ってしまいます。
いつ売るかわからないのであれば、必要な修繕を必要な時にやる、くらいの方がビジネスとしては利益を出しやすいのかなと思いますね。
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足場が要らない工事もある
ものによっては足場を作らなくても良い作業などもあります。
部分的に修繕する、みたいなものなので、ちゃんと外壁や屋根の工事をやる場合は無理ですが、屋根の上についている棟が飛んでいってしまった時は足場は必要ありませんでした。
こういった簡単な工事でも「足場を作らないと…」的なことを言われることもありますので、
「足場を作らないでできませんか？」という交渉もできるようになっておくといいと思います。
一番お金がかかる部分ではありますからね。
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