ついにドル円が151円を超えてきましたね。
私のイメージだと昔はアメリカ1ドルあたり100円くらいのイメージだったのですが笑（古）
気づけばあれよあれよという間にドル円が151円で、昔のイメージよりも1.5倍となってしまいました。
特にここのところはグラフの通り、みるみると上がっていってしまっています。
2年前の2021年10月頃は1ドル110円ほどでしたからね。
海外に出てみると、「日本の物価はどうしてしまったんだろう…」と思うことが多く、
日本国内にいるとインフレの影響は感じても円安の影響は感じづらいですが、
米国株などに投資をされている方は円安もかなり響いていると感じるのではないでしょうか。
今回は不動産投資に円安がどのように影響するのか、ということをまとめてみたいと思います。
金利が変わる
市場の調整のために、銀行が金利を変更してバランスを取ることがあります。
消費が冷え込んでいる時は金利を下げてローンを借りやすくし、なるべく国民にも不動産を購入して経済をまわしてほしい。
それに対して、あまり消費を加速させたくない時は金利をあげてローンを借りにくくします。
現在の動向はどうかというと、変動金利についてはあまり動きがありませんが、
固定金利が少しずつ上がっているような状況です。
日本はかなり長い間低金利政策をとっていましたが、金利が上がっていくことによってローンを組んだ時の実質負担額が増えますので、ローンを組みにくくなり、不動産は買いづらくなるかもしれません。
どのタイミングが買い時でどのタイミングが売り時なのか、というのは難しいところですが、全体的に物件価格が上がってきている今は、売りの方が有利かもしれませんね。
関連記事：不動産投資の融資を受けやすい時期がある？どのタイミングがいい？
海外投資家の爆買い
円安になることによって、海外投資家からすると、日本の不動産は2割〜3割程度価格が下がっているように見えます。そのため、今は買い時。
日本の不動産価格は他の先進国に比べても元から安いですし、新型コロナウイルスの影響も他国と比較すると少なかったため、海外投資家からは注目されていると言えます。
海外投資家が好みやすい物件は、やはり都市部の資産価値の高い物件だと思います。
- 東京
- 大阪
- 名古屋
- 福岡
- 仙台
- 札幌
などの大都市圏の物件に関しては、海外投資家の爆買いによって不動産価格が上昇してく可能性が高いですね。
関連記事：不動産投資における金利上昇リスクを簡単に解説します
建築費や資材費の高騰
円安の時期は輸出が良くまわり、輸入が厳しくなります。
つまり海外からものが買われやすく、日本は海外のものを買いにくくなるわけです。
海外から輸入しているもののほとんどが円安の影響を受けますので、円安がひどい時期に新築を建てたり、大規模修繕をする、というのは向きません。
これはなるべく控えた方がいいと思いますね。
友人の中にも最近新築を建てた人がいますが、新築の値段は感覚の2倍くらいになっているように思います。
また工期も大幅に遅れる可能性があります。
大規模修繕も施工会社が倒産する可能性すら考えられるでしょう。
大規模修繕ではなく原状回復の修繕でさえ、最近私のところにきた見積もりは感覚よりもかなり高くなっていました笑
クロスの単価なんかも随分上がった印象がありますね。
少し前に書いた記事ではクロス単価1000円強くらいだったと思うのですが、最近の見積もりだと1500円くらいになっていました。
あまり市況に左右されすぎない方がいい
投資をする上での基本だと思いますが、 市況で言われていることにはあまり影響を受けすぎない方がいいと思います。
特に「誰々がこう言っていたから…」という理由で自分の判断が影響されてしまうのはとても危険です。
今売り時だ！と言われて売ったとしても、実は後から考えてみるともっとじっくり待っておいた方が高く売れたのにな、みたいなことはありますからね。
それよりも、自分の中で相場感覚を養っておいて、それに対して安いか高いか、というところで判断した方が良いでしょう。
そのためには日々情報を追いかけ続けることと、
自分の中でデータをとっておくのもいいと思います。
私も修繕を行う時に、どの物件はどの管理会社で、この時期はクロス単価がこれくらいだった、というのを一覧で見られるようにまとめてあります。
あまり感覚的になりすぎず、数字から仮定をして、今どうするべきなのか、ということを考えられると良いでしょう。
円安の時はこういう傾向があります、というのは今回紹介した通りですので、それを踏まえた上で、どのようにするかぜひ考えてみてください。
不動産はどんな不況になっても、基本的には価値が全くなくなるというものではありませんので、長期的な目線が必要だと思います。
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