賃貸物件の賃貸借契約更新方法には
- 合意更新…お互いに合意して賃貸契約を更新すること
- 自動更新…賃貸借契約の期間が終了時、同一内容、同一期間の賃貸借契約を更新すること
- 法廷更新…期間を定めた賃貸借契約をしていた時、契約期間満了の1年から6ヶ月前までにオーナーが通知をしなければ、満了日以降は期間の定めのない契約となる
の3種類があります。
基本的に合意更新か自動更新のどちらかを選ぶことになります。
法廷更新はオーナー側が通知を怠ったりした場合に勝手に更新されてしまうケースのことです。
これらの賃貸契約の更新方法というのはあまり意識されることがありませんので、なんとなくで決めてしまっているオーナーも多いのではないのかと思います。
基本的には借主の生活基盤となる住居を保護する観点から、ここら辺の法律に関しては借主が有利になるような内容になっているという面もあり、貸主が更新を拒否するということがなかなかできないため更新方法に関して必要以上に考えることがないのが一般的でもあると言えるでしょう。
しかしこの賃貸借契約の更新方法をなんとなくで決めてしまっていると、後から後悔するようなケースもあります。
それぞれどのようなメリットデメリットがあるのかということについて今回は解説していきたいと思います。
合意更新
合意更新は貸主と借主がお互いに合意して契約を更新することを指します。
多くの場合はそれまでの契約内容と同一条件で契約を更新する形になります。契約書は再度作成します。
この場合は家賃の変更や条件の変更なども可能で、保証人の意思確認もできますし、職業や勤務先年収などの現場確認のできますのでより安全に契約を維持することができるというのがメリットです。
ただし更新ごとに手続きを行う必要があるのでそのぶん手間がかかるというのがデメリットです。
とはいえこれは管理会社に管理を委託していれば全て行なってくれるものでもあるのでオーナーにとってはそこまで大きな手間にはならないでしょう。
もうひとつ大きく問題なのは、明確に契約の更新手続きを行うことによってそのタイミングで契約を更新しないで引っ越しをしてしまう入居者が出てきてしまうということです。
契約更新に更新料がかかる場合や家賃が変更になる場合は特に入居者が出て行ってしまう可能性もあるでしょう。
ただし更新料に関しては無しにすることもできます。
地域によっては更新料がないのが当たり前という地域もありますよね。
安全な契約を維持した上で更新をしてもらいやすいような条件にするのが良いかもしれません。
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自動更新
自動更新は定められた期間の賃貸借契約が終了した際に、終了した契約と同一内容を同一期間の賃貸借契約を自動的に更新することをあらかじめ定めておく更新方法です。
契約更新をする時に手間がかからないというのと、更新事務手数料もかからないのがメリットです。
契約更新のタイミングで入居者が出て行くという可能性が合意更新に比べて低くなるという面もあるでしょう。
デメリットとして安全な契約を維持することができないという点が挙げられます。
例えば連帯保証人が亡くなってしまっていたり、保証人なのに家賃を保証するほどの経済力がない状態に陥ってしまっているということもあります。
さらには契約状況を確認せずに自動更新することによって大きなトラブルを招く可能性もあります。
というのも本当は法的にはいけないことなのですが、契約した人と別の人が物件に住んでしまっている、というようなトラブルも実際にあります。
通常だとステータス的になかなか賃貸借契約をすることができないというような人が、本来の入居者の代わりに住んでしまっているケースです。
最近は家賃も振込みにしている場合がほとんどだと思いますので、家賃が毎月きちんと支払われている限り別の人が住んでいても気付けないことが多いです。
自動更新で賃貸借契約を更新するにしても住んでいる人の身元は更新時に確認をする、などの手間をかけないと安全な契約を維持することが難しいのが自動更新のデメリットです。
法廷更新
法廷更新は定められた期間の賃貸借契約を締結している場合、契約期間満了の1年から6ヶ月前までに通知をしないと、契約満了日以降、無期限の契約となることが法律により強制される更新です。
借地借家法第26条1項に以下のような記載があります。
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
この法定更新というのは強行規定（法律によって強制的に執行されるもの）であり、賃貸契約書期間満了時までに整わなかった場合借主の立場を守るための法律になります。
この法律によって賃貸契約が更新されることを保証することができるんですね。
法定更新が行われると家賃などの条件は全く同じで無期限の契約が更新されます。
つまり一生同じ家賃でお部屋を貸し出さなくてはいけないということになるのでオーナーにとってはとても不利な状態です。
どのような理由があったとしても契約終了日までに更新の契約が完了していないと法廷更新になってしまいますので気をつけましょう。
法定更新になると更新料の請求もできなくなります。
特に自主管理を行っている賃貸物件の場合は注意が必要です。
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直接売上に直結しないであろう賃貸契約の更新の仕方については軽視されがちな内容でもありますが、
きちんと把握しておかないことによってトラブルを招くケースもあるので、更新方法をどれにするのか最初にしっかりと悩んで決めておくようにしましょう。