「入居者が退去することになったが、お部屋の中でタバコを吸っていた痕跡があり、原状回復にかかる費用を入居者に請求したい」といった悩みを抱えているオーナーの方へ、
賃貸物件において、入居者がタバコを吸っていた場合どのような扱いになるのか、詳しく解説をしていきたいと思います。
退去時の敷金をめぐるトラブルというのが賃貸物件のトラブルの中でも一番多いそうです。
なるべく穏便に済ませてさっさと新しい入居募集をしたいですよね。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの内容
原状回復でかかったお金をどこまで入居者に請求することができるのか、貸主と借主でそれぞれどのような負担をすれば良いのか、ということは国土交通省が定めている原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを参考にします。
基本的にはこちらに書いてあることに沿って考えることになります。
この原状回復をめぐるトラブルとガイドラインにおいては、入居者の故意・過失によって損耗してしまった部分に関しては入居者負担で修繕を行うということが明記されています。
とはいっても年単位でお部屋に住んでいればお部屋が汚くなっていってしまうのは仕方がないことです。
そのため経年劣化や減価償却は考慮されて、通常損耗と呼ばれます。
一般常識の範囲内で生活している上で損をしてしまった部分は通常損耗ということになり、通常損耗で損なわれたお部屋の価値までも入居者が負担しなくてはいけないというわけではありません。
通常損耗部分に関しては貸主であるオーナーの負担で修繕を行います。
例えば日焼けしてしまった畳や、壁に空いた画鋲の穴、故意過失ではないフローリングの床の傷、などの入居者が負担する必要はありません。
関連記事：オーナー側のアパートの原状回復費用、何にどれくらいかかる？
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでのタバコの扱い
ではタバコをお部屋の中で吸うことによってついてしまうヤニ汚れやニオイなどに関してはどのような扱いになっているのでしょうか？
タバコを吸っている側からするとなかなか気づきにくくなってしまっていますが、タバコを吸うことでカーペットやクロス設備機器などに汚れや臭いがついてしまいます。
特にお部屋の臭いに関してはタバコを吸っている人からすると気づきにくくなってしまっている部分です。
ガイドラインでは通常を超えた使用による消耗は入居者である借主負担とされていますがタバコを吸うことによって発生した極みや臭いが深刻な場合は借主負担で修繕を行うことになると考えてよいでしょう。
ヤニ汚れは故意・過失、善管注意義務違反と判断されるのです。
以下、ガイドラインによる定義です。
喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸物件での喫煙等が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられる。
実はガイドラインの改訂が加えられており、以前のガイドラインでは喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらないとされていました。
その為クリーニングで除去できる程度のやりについては通常損耗の範囲と考えられていたのですが、平成23年の改訂以降は喫煙者の責任が重くなったと言えます。
喫煙者の減少や喫煙に関する社会情勢の変化なども影響しているのだと考えられます。
関連記事：通常損耗でも補修費用を特約によって入居者負担にできる？
クロスは6年で価値がなくなる？
クロスの耐用年数は6年なので6年経つことによって価値が1円になるから、6年以上住んでいる場合はお部屋の中でタバコを吸っていてもクロスの張替えにかかる費用は入居者が負担しなくても良いのではないか？というような入居者の主張をネットで見かけることがあります。
確かにクロスに関しても経年劣化や減価償却については考慮しなくてはいけません。
タバコを吸っているからといってクロス張替え費用を全額請求したり過度な料金を請求することでトラブルに発展してしまうこともありますので注意が必要です。
しかし6年経ったら全く費用は請求できないのかと言うと、そういうわけではありません。
6年経つことによってクロス自体の価値は1円ということになってしまいますが、クロス自体の価値が1円になったとしても張り替え工事の必要がない場合はそのクロスの状態のまま次の入居者が入居できる可能性もあったということになります。
そのため、6年以上入居していた場合でも、クロスの張替えにかかる作業代金（人件費や作業料など）は請求することができると考えられます。
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タバコに関する特約をつけることもできる
特約によってクロスの張り替え費用やルームクリーニング費用を入居者である借主に請求しても問題はありません。
以下、根拠となる条文です。
貸主と借主の合意により、原則と異なる特約を定めることができる。これは、民法では「契約自由の原則」が基本とされているため、契約内容は、原則として当事者間で自由に決めることができることによる。ただし、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがある。
喫煙不可物件というような条件をつけて特約を記載しておけば、お部屋の中でタバコを吸ってしまった場合規約違反となるため、クロスの張り替え費用やルームクリーニング費用を請求することができます。
後からトラブルにならないようにこういった特約をあらかじめ定めておいて、重要事項説明書にきちんと管理会社から説明をしてもらうということを徹底しておくと良いかもしれません。
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