不動産を所有して不動産投資をする時、その物件の管理は、
- 自分で管理する自主管理
- 管理会社にお願いをする管理委託
のどちらかで行っていくことになります。
今回は不動産投資初心者の方向けに、不動産の管理を管理会社に委託した時に、どんなことをやってもらえるのか、ということを解説してみたいと思います。
管理会社のお仕事
管理会社のお仕事は主に以下の様なものになります。
- 入居者募集
- 内見案内
- 契約締結や更新
- 家賃の入金管理
- 家賃滞納の督促
- 入居者からのクレーム対応
- 退去時の立ち会い
これらの業務は区分所有でも一棟所有でも共通になります。
一棟所有の場合は上記内容に加えて、
- 建物・設備の保守点検やトラブル対応
- 清掃・メンテナンス
といったものも付随します。
自主管理と管理委託、何が違うの？
自主管理と管理委託の2種類の管理の仕方があると言いましたが、この2つはどう違うのでしょうか。
まず自主管理となると、不動産を管理していくための全てのことを自分で行う必要があります。
先述したような管理会社に委託できる仕事内容を全て自分でやらなくてはいけないのです。
中には入居者募集（リーシング）のみ管理会社に一部委託して、それ以外は自主管理しているというオーナーさんもいらっしゃいます。
自主管理であれば管理手数料がかからないので、支出を抑えられますし、自分が思ったように管理をすることができるので、自分が頑張ればマメな管理ができるかもしれません。
しかし自主管理の最大のデメリットは、入居者のクレームを自分が直接受けなくてはいけない、ということではないかと思います。
クレームばかり言ってくる入居者なんかもいて、相手が「大家さんだ」という認識をもっていれば、
大家さんなんだからなんとかしてよ！
という姿勢で来られます。
自主管理のオーナーさんは物件の近くに住んでいる方が管理がしやすいというのもあって、近所に住んでいたり、集合住宅であれば一室を自分の住居としているオーナーさんもいらっしゃいますが、
こういう場合は、たとえば雪が降ったら、
大家さん、雪が危ないから雪かきしてよ！
という感じで言われてしまう。（実際こんなふうに言われたことがあるオーナーさんも知っています笑）
しかもこういったトラブルには休みがありません。
入居者にとって、住居に対する不満というのは休みなしで出てくるものなのです。
それらの煩雑な業務を一括で任せることができるのが管理委託というやり方なわけです。
もちろん管理会社さんは不動産の知識が豊富ですから、簡単なトラブルであれば管理会社さんの方で対応して終わらせてくれたりします。
入居者とオーナーの間に管理会社が入ってくれることによって、少し距離があくからこそ、管理しやすくなる、というメリットもあるでしょう。
とはいえ、管理会社はとんでもない数の不動産を管理していますので、自主管理のように毎日物件を見る、なんてことはできません。
どちらもそれぞれにメリットデメリットがあるような感じですね。
関連記事：管理会社に不満を持っているオーナーは多い！？正しい付き合い方とは？
地方物件は管理委託しないと無理
ちなみに私の場合はどうかというと、
所有している多くの物件が地方の物件なので、管理会社さんに委託をしない、という選択肢はありません笑（自分自身は東京に住んでいるので）
飛行機に乗らないと見にいけないような物件も多く、こういった物件は日常的に管理を自分でするのは難しいので、管理会社さんにお願いをしています。
都内でも区分を持っていますが、こちらも管理会社さんにお願いしていますね。
結局、複数物件を持っている場合は自主管理というのはなかなか難しいです。
管理をお願いしてはいますが、
地方物件に関しては1年に1〜2回程度は足を運ぶようにしています。
自分の目で確かめに行くと「もっとこうした方がいいな」ということに気づきやすいというのもありますね。
少し前に見に行った物件では、雑草が伸び放題になっていたのと、自転車やゴミなどが放置されていたので、除草と撤去をお願いしました。
もちろんこういった作業をお願いする場合は管理会社さんに別途費用をお支払いします。
こういうのは実際に現地に行かないと気づかないものなので、やはり1年に1〜2回は最低でも現地に行った方がいいような気がしますね。
入居者からのクレームなどのトラブルは管理会社の方に対応をしていただいてうまく回るようになっています。
管理委託をしたからといって全て丸投げでいいわけではありません。
修繕をするかしないか、どこまで修繕するか、いくらかけるのか、そういった細かい決断は全てオーナー判断になります。
結局は、不動産投資も全くの不労所得というわけではないということですね笑