サラリーマンで不動産投資をするのであれば、管理はやはり管理会社に任せた方が良いのでしょうか？
ここは初めて不動産投資をする方は悩むポイントなのではないかなと思います。
私は複数の地方エリアに不動産を所有しているため、自主管理なんて到底できない状況ですが、
サラリーマン大家さんで、規模が小さい場合は、ものによっては自主管理でもいけるかなとも思っております。
平日はお仕事があって忙しいサラリーマン大家さんの場合、
どんな管理の仕方が向いているのか、ということを考えてみたいと思います。
管理には3つの方法がある、それぞれのメリットデメリットは？
管理の仕方は大まかに分けると
- 自主管理
- 管理会社に管理委託
- サブリース
の3つです。
それぞれのメリットデメリットをまずは見ていきましょう。
自主管理
自主管理は名前の通り、オーナー自らが管理をしていく方法です。
中には入居付けだけ管理会社にお願いしたりする方もいらっしゃいますね。
例えば設備となる共有部の電気が切れた、だとか、鍵が閉まらなくなった、といったトラブルは日常的に起こるもので、
そのようなトラブルに自主管理の場合はいつでも対応できるようにしておかなくてはいけません。
中にはトイレが詰まった、というような緊急性の高いトラブルもあります。
水回りのトラブルに関しては水道屋さんに直接連絡してもらう、などの対応もできますが、
結局それは後から請求されるものであり、自分が手配するよりは高くつくことが多いです。
とはいえ、管理委託の場合は管理手数料が毎月かかるところを自分でやる分おさえられる、というのは大きなメリットですよね。
特に規模が小さい場合は、管理手数料も収益に響いてくる部分ではありますので、費用を抑えるために自主管理、というのもいいと思います。
管理会社に管理委託
管理会社に管理を委託すると、管理手数料として家賃×5%程度をお支払いするような形となります。
もちろん全てを放り投げれば良いわけではなく、入居者さんとのやりとりは管理の方がやってくださいますが、決めなきゃいけないことはたくさんあります。
どのような方針でリフォームするか、入居者さんからの交渉に対してどこまで応じるか、そういった「決定をしなくてはいけないこと」は全部オーナーがやらなくてはいけないことなので、管理委託をしたからといって全部の業務を任せられるというわけではないんですね。
もちろんオーナー次第なところはありますし、全部丸投げのような状態になっている方もいらっしゃいますが、
そういったオーナーさんはそもそも不動産投資にあまり熱がなく、そこまで結果も出ていないことが多いです。
サブリース
一括借り上げという言い方をされることもありますが、
サブリースの場合は自分が所有している物件をサブリース会社にそのまま貸し出して、運用の全てを任せる形で行う方法です。
これはオーナーが一番何もする必要がない方法で楽ですが、
その分委託料は家賃の20%程度とかなり高めで、
その家賃設定もまたサブリース会社に決められてしまうので、勝手に下げられたりして結局収益性がものすごく悪くなる、ということもあります。
手間はかからない分、収益性も悪いですし、リスクもありますね。
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不動産投資家はどれくらいの業務が発生する？
不動産投資をこれから始めるという方は、
実際どれくらいの業務が発生するのか、ということがあまりイメージできないのではないでしょうか？
私の場合だと、
複数の物件を所有していて、全て管理会社さんに管理をお願いしている形ですが、
繁忙期前は現地に行って物件のチェックをしたりご挨拶まわりをしますし、入居がなかなか決まらないお部屋には何ができるか、を考えて色々チャレンジしたりしてみます。
それから管理の方からは、当たり前ですが平日のお仕事をしている時間帯に電話がくるので、「今その電話に出られれば入居が決まるかもしれない」みたいなことがよくあります。
今目の前で入居を検討している方の家賃交渉だったりするんですよね笑
そんなこんなで、物件が複数になると大体繁忙期前あたりからものすごく忙しくなります。
電話も毎日のように複数本かかってくる。
一戸建てだったり、区分一部屋くらいであればサラリーマンをしながら自主管理でも良いと思いますが、
複数お部屋を持つ場合はなかなか厳しいかなと思います。
かなり頑張って、一棟6戸くらいまでじゃないでしょうか。
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管理の仕方は物件の立地で考えるのがおすすめ
規模もですが、物件の立地も自主管理できるかどうかのポイントになってくるかと思います。
例えば私が最近都内に購入した区分マンションは、管理は管理会社にお願いしているのですが、
立地がメトロ駅徒歩1分でかなり良いので、入居も割とすぐに決まりましたし、契約の更新もスムーズにしていただいていて、あまり手間がかかっていません。
逆に立地があまり良くなくて、入居付けが難しかったり、すぐに退去してしまうようなお部屋だと、やはり自主管理は難しいかと思います。
事前にそういったところを想定しながら、物件選びができると良いですね。