賃貸物件の場合は借主が借りていた物件を退去する時に借りた時と同じ状態で明け渡す義務があります。
この現状回復に関しては退去時にトラブルになることが多いです。
オーナーはなるべく借主の負担で原状回復を行ってほしいと考えるものですし、逆に借主である入居者は自分が払わなくて良いものはなるべく払いたくありません。
今回は原状回復費用についてどこまでをオーナーが負担しなくてはいけないのか、また原状回復費用は何にいくらくらいのお金がかかるのかということを解説していきたいと思います。
原状回復とは
原状回復の定義は以下のように設定されています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
入居者は物件を出てしまえばその物件と関係がなくなりますが、オーナーからしたら入居者がいなくなってもまた次の入居者にその物件を貸さなくてはいけないわけです。
次の入居者のためにお部屋をきれいにしておく必要があるということですね。
簡単に言ってしまえば借りたハンカチを洗って返すみたいなものです。
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原状回復費用は借主と貸主で分担
原状回復では借りたお部屋を「元の状態に戻して返す」ということが求められますが、お部屋というのは住んでいるうちに経年劣化によって劣化していってしまう部分があるものです。
通常の住まい方使い方をしているうえで発生する劣化を通常損耗と言いますが、こういうものに関しては入居者は原状回復を行う必要がないとされています。
普通にその部屋に住んで、普通に住めるくらいにいつも適度なお掃除をしている場合は劣化した部分に対しての原状回復費用は入居者が払う必要はないということですね。
逆に入居者側の「故意・過失」によって損耗毀損してしまった場合は原状回復の費用は借主である入居者負担となります。
例えば飲み物をこぼしてしまって畳の色が変色してしまっただとか、タバコを落としてしまってカーペットが焼けてしまったというような場合です。
入居者が通常の使い方をしている場合はクロスの張り替えや床材の張り替えなどにかかる原状回復費用は貸主であるオーナー負担ということになります。
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原状回復の基準となるガイドライン
原状回復をめぐるトラブルが多いことから国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しています。
特に東京都には東京における住宅の賃貸借に関わる紛争の防止に関する条例（賃貸住宅紛争防止条例、いわゆる東京ルール）善管というものがあり、
賃貸契約を結ぶ時の重要事項説明の際に、入居者である借主に対して退去時に通常損耗などの復旧は貸主が行うことが基本であり、借主の負担としている具体的な事項などは書面で説明しなければならないと言う内容を定めています。
以下、どのようなものが貸主負担となり、どのようなものが借主負担になるのかということをまとめてみました。
貸主負担となるものの例
- 畳の張替えや表替え
- 家具を設置していたことによる床のへこみや設置跡の修復
- 電化製品の後部壁面の黒ずみ
- クロスの変色や浮きが原因となる張り替え
- 鍵の取り替え
- 寿命による設備機器の故障
入居者負担となるもの例
- 飲み物をこぼしたことなどによるカーペット、畳のシミやカビ
- タバコのヤニや臭い
- クーラーの水漏れなどを放置したことによって生じるカビや腐食
- ペットの飼育によるキズや臭い善管
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善管注意義務違反なら借主負担
入居者である借主には善管注意義務という義務があります。
これは通常を期待される注意をもって目的物を保存しなければならないという義務で民法400条に定められています。
水漏れがあった場合はそれをこまめに掃除してすぐに管理会社に連絡をするといったようなことや、ゴミを放置したりしないというようなことです。
通常の良識を持ってお部屋に住む義務ということですね。
それを違反したことによって出てしまった損耗に関しては、借主善管側が原状回復費用を負担しなくてはいけないということです。
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原状回復費用の相場
原状回復費用はどれくらいの期間その物件に入居者が住んでいたかやお部屋がどれくらい広いかということによって変わってきます。
それぞれの費用相場について見てみましょう。
まずはクリーニングの相場です。
- ワンルーム、1K…15,000～30,000円
- 1DK、1LDK…20,000～40,000円
- 2DK、2LDK…30,000～50,000円
- 3DK、3LDK…50,000～80,000円
- 4DK、4LDK…70,000円～
その他各所のクリーニングや作業にかかる費用の相場が以下の通りです。（業者によって金額相場が変わる場合があります）
- 壁や天井の壁紙の張替え…1善管平方メートルあたり1,000円から1,500円
- 壁や天井のボードの取り替え…30,000万円〜60,000万円
- 床材の汚れのクリーニング…15,000円〜25,000円
- 床材の張り替え…8,000円〜10,000万円
- 水垢やカビのクリーニング…5,000円〜20,000円
- キッチンのクリーニング15,000円〜25,000円
費用を抑えるためのポイント
こういった原状回復費用を抑えるためにはペットを不可にしたり、喫煙の有無、小さい子供がいるかなどを確認した上で賃貸借契約に特約をつけ、善管重要事項説明で必ず説明するようにする、というような対策を行うことができます。
ただしガイドラインでは賃貸借契約において以下の要件を満たさないと借主に特別な負担を課すことはできないとしているので注意が必要です。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
これらの条件に注意して、もし可能なら特約をつけるようにすると良いでしょう。
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