北海道と言っても広いですし、たくさんの都市がありますが、
いくつかの都市で不動産投資を行なっています。
所有しているのは築古アパートと戸建になるのですが、北海道というエリアで不動産投資をしている身として、このエリアへの不動産投資の特徴などを今回は解説してみたいと思います。
土地が広いから土地代が安い
まずは土地が広いので土地代が安い、という特徴があります。
同じ規模のアパートでも、北海道のアパートと東京のアパートでは土地の値段は全く違いますよね。
新築でアパートを建てるにしても、アパートならある程度の広さが必要なので、土地代が安いというのはメリットだと思います。
地方都市の場合、車移動が当たり前ですから、駐車場のついている物件じゃないとお話にならない、ということも多く、そういった意味でも土地代が安い北海道は融通がききやすいですね。
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寒い地域の人はコツコツ真面目なタイプが多い気がする
これは個人的な考えではありますが、東北や北海道エリアの寒い地域に住む人は、コツコツ真面目に働く人が多いように思います。
南の方のエリアでも不動産投資をしていたことはありますが、現在は東北、北海道エリアが中心となっています。
地方によく行かれる方はわかるかと思いますが、同じ日本でもやはり県民性のようなものはありますので、自分がどの地域の人と相性が良いのか、ということは考えた方が良いと思います。
私の場合は寒い地方の方々の県民性が好きでしたが、好みは人によると思います。
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札幌はADが2〜3ヶ月が常態化
北海道といえばやはり札幌が一番の大都市となりますが、札幌の中でも特にワンルームの単身者向けのお部屋はすでに供給過多すぎて、なかなか不動産投資がうまくいっていない…という方が多いです。
供給過多になりすぎているこの地域では、仲介業者にお支払いする広告料が家賃の2ヶ月〜3ヶ月分、というのが当たり前になってきています。
普通はやっぱり1ヶ月分、多くても2ヶ月分というところなのでこれはなかなか厳しいですね。
北海道では利回りが高い物件がよく出ていますが、その利回りだけを見て物件を購入してしまうと、
利回りがいくら高くてもこういった広告料で結局高い利回りの意味がなくなってしまう…ということがよくあると思います。
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繁忙期を逃すと一年空室、が当たり前
東京にもいくつか物件は持っているのですが、東京では立地が悪くなければ募集をかけて1〜2ヶ月で空室が埋まるというのが普通です。
しかし北海道では空室はそんなに簡単に埋まりません。やはり人の動きが東京とは全然ちがいます。
繁忙期は2月3月ですが、この時期を逃すと1年まるまる空室になってしまう、ということが珍しくありません。
もちろんこうなると当初イメージしていたシミュレーションとは大きくずれてくるでしょう。
雪関連のこと
北海道での不動産投資で何が違うって一番はやっぱり雪が多いというところです。
雪関連について、少し詳しく解説してみます。
雪による思わぬ修繕の発生
雪の多い北海道では、
- 雪の落下で外壁が傷つく
- 水道管の凍結による破裂
といった不足の事態が起きやすいです。
ケースによりますが、火災保険の中の雪害の項目で保険適用となることが多いので、火災保険には入っておいた方が良いでしょう。
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除雪費用は数万円はかかる
繁忙期は2月〜3月とお話しましたが、その時期は内見も多くあります。
しかしまだまだ雪の残る時期。もちろん雪が降っている日もあります。
そういう時は大きい物件に関しては、管理会社にお願いして、別途料金を支払い、除雪をお願いします。
この除雪費用が数万円。
毎年かかるものなので、この費用も馬鹿にならないかなと思います。
ストーブがついてる方が喜ばれる
これも北海道独特の特徴かなと思うのですが、最初からストーブがついているお部屋の方が入居者に喜ばれやすいです。
北海道だとCORONAのストーブが老舗で有名ですが、新興のメーカーでトヨトミというものもあります。
新興のメーカーのため、どうしても最初は管理の方から大丈夫かな？って雰囲気を感じるのですが、
今のところトヨトミでトラブルになるようなことにはなっていません。
また、ストーブはFF式（燃焼用の空気を室外から強制的に取り入れ、排気は給排気筒を通して室外に出す方式のもの）の方が安い場合がありますが、壁に穴をあける必要があり水漏れの原因になることもあります。
とはいえ、元から築古で30年40年経っているような物件であれば、もう変わらないかなとも思っています。
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雪の降る地域はやっぱり建物の劣化は早い
例えば海に近い物件は、潮風のせいで塩が外壁にあたり、建物の劣化が早いと言われますよね。
それと同じで、雪の降る地域も建物の劣化は早いと思います。
築20年の物件が築30〜40年くらいに見えることもしばしば…
雪の重さで屋根が落ちてしまった物件なんかもありました。
メリットデメリットもそれぞれ地域性がありますので、ぜひそのあたりも理解した上で地方物件の投資を検討してみてください。
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