不動産投資でしっかりと計算しなくてはいけないのがキャッシュフロー（CF）と呼ばれるものです。
今回は不動産投資をするときに考えるべきキャッシュフローの計算の仕方や、そもそもキャッシュフローが何を指しているのかということについて解説をしていきたいと思います。
キャッシュフローとは
キャッシュフローとは現金（キャッシュ）の流れ（フロー）のことを指しており、不動産投資においては得られる収入から支出を引いて手元に残る資金もしくは流出してしまう資金がいくらなのかということを指します。
プラスになることもありますがマイナスになることもあります。
できればずっとプラスでやっていた方が安心です。
特にサラリーマン向けの新築ワンルーム投資なんかは、キャッシュフローがマイナスになる前提で紹介されるものが多いですが、基本的にはプラスでやっていかないと自己破産に追い込まれるということもあります。
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キャッシュフローがプラスであることの重要性
例えば毎月のローンの返済額が家賃収入よりも多く、キャッシュフローがマイナスな状態で回している投資について。
家賃収入だけでは毎月のローンを返済することができないのでオーナーは自己資金を毎月つぎ込むという形になります。
サラリーマン大家さんの場合は、毎月の給料をあてがえばいいと思っている人も多いでしょう。小さいお給料から支払うことができてしまうのであまりここを気にせず不動産投資を始めてしまう初心者の方も多いです。
しかしキャッシュフローがマイナスになっていることで、毎月現金が減っていきストックすることができません。
そうなってくると空室が増えてきたときや突然大きな修繕が必要になった時などに対応することができなくなってしまうのです。
毎月の家賃収入は黒字であったとしても、手元の現金がギリギリの状態で運用しているとやはり運用が行き詰まってしまうということがあります。
忘れた頃に不動産取得税が来たり毎年のように固定資産税の納税も行わなくてはいけないですからね。
そのためキャッシュフローはプラスであるということが望ましいですし、手元にある程度現金があるということも大切です。
キャッシュフローの計算方法
キャッシュフローの計算ではプラスになるものとマイナスになるものを全て挙げて考えていきます。
また基本的に一か月の収支で考えていきます。
まずプラスになるものは家賃収入が主なものです。
それ以外にプラスになっているものがある場合は含めて行きます。
例えば
- 共益費
- 駐車場代
- 自動販売機収入
- 水道代
- インターネット代
など。
水道代やインターネット代は固定でもらっているという場合もありますので、そういった収入があれば含めて行けます。
自動販売機収入など、付きによって収入が前後するものに関しては平均よりも少し下の金額で取っておくか、もしくは含めないようにしておいた方が良いかもしれません。
ここでは良い数字を出すことが目的ではありません。
最悪のケースをなるべく想定するために行う計算ですので、少し厳しめの数字が出るようにあまり盛りすぎない方がいいです。
マイナスとして計算するべきものは、
- ローンの返済額
- 不動産管理会社に支払う管理手数料
- 水道代
- インターネット代
- 自動販売機のリース代
などです。
固定でかかっている費用があれば他にも引いておくようにしましょう。
一番重要になってくるのはやはりローンの返済額の部分かなと思います。
金利やその他の数字を入力するだけでキャッシュフローの計算をしてくれるようなサイトもありますのでそういったサイトを活用してみるのも良いでしょう。
キャッシュフローのプラスはなるべく大きく
キャッシュフローのプラスはなるべく大きくしていた方が安定した投資をすることができます。
常にギリギリの状態で投資をするのは精神衛生的にも良くありません。
ではキャッシュフローをなるべく黒にするためにはどのようなやり方があるのでしょうか。
できるだけ金利の低いところでローンを組む
不動産投資ローンを組む時は金融機関をたくさん比較して、なるべく金利が低いところで不動産投資ローンを組むようにしましょう。
できればメガバンク。
他にも地方銀行や信用金庫、ノンバンク、政府系の銀行である日本政策金融公庫などもあります。
また頭金を多く入れることで借入額が低くなり毎月のローン返済額を少なくすることもできます。
ただこれはレバレッジをかける部分が少なくなるということでもありますので、不動産投資ローンを組むメリットが少なくなるということでもあります。
どれくらい頭金を入れるか、バランスを考えるのは大事ですね。
新築よりは中古の方がキャッシュフローがプラスになりやすい
新築の物件は新築価格が乗っていますので、どうしても中古に比べると販売価格が異常に高くなってしまいます。
販売価格が高いということは、それだけローンの返済額も大きくなるということです。
投資においては安く買って高く売るというのが基本ですから、中古物件の方がやりやすいかなと個人的には思っています。
ただ中古物件の場合はローンの条件が悪くなり融資期間が短くなってしまうことも多いです。
融資期間が短くなればそれだけ毎月の返済額は多くなってしまいますので、融資期間がなるべく長くなるような金融機関でローンを組むことが大切です。
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