地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は1年以上空室が続いてしまっているお部屋がある場合にぜひ見直して欲しいことをまとめてみたいと思います。
もちろん私が所有している物件でも1年以上空室が続いてしまっているお部屋というのはちょくちょく出てくきます。
部屋数が多くなってくると、どうしてもこういうお部屋というのは出てくるものですよね。
特に私の場合は地方の築古アパートへの投資が多いので、家賃帯も安く、こういうお部屋が出やすいです。
ちなみに学生向け物件だったりすると、繁忙期を逃した時に1年以上空室となってしまう、ということは結構ありますが、
今回はそういったお部屋ではない場合についてです。
近隣の競合物件との比較
まず何よりも大切なのが近隣の競合物件との比較。
SUUMOなどの賃貸物件ポータルサイトを開いて、物件の検索をしてみます。
例えば、1年以上空室となってしまっているお部屋が1Kの家賃4.5万円のお部屋だとします。
ポータルサイトでのこだわり条件などで間取りを1Kにして、家賃を4万〜5万で検索をしてみます。
こうした検索をすることで、自分の物件と競合している物件がたくさん出てきます。
まずはそれらの物件と自分の物件の比較から始めます。
家賃の見直し
競合物件と比べて家賃設定はどうでしょうか？
大体築年数が同じ物件を見てみると良いです。
高すぎたり安すぎたりしていないでしょうか？
実は安すぎても、
何か悪い理由があるんじゃないか？
と邪推されてしまい、候補から外れることがあります。
家賃だけでなく、初期費用についても注目して見てみてください。
家賃設定は大きく外れていないけれど、エリアの特性として「初期費用ゼロ円」としている物件が多い、といった違いがある場合もあります。
周りの競合物件のほとんどが初期費用ゼロ円（敷金礼金など）としているのに、自分の物件だけ敷1礼1というような設定になっていると、物件を探している人には避けられてしまいますよね。
関連記事：家賃設定をする時にオーナーが考えること
設備の見直し
次に競合物件と比べて、自分の物件に付いていない設備はないか、ということを調べてみます。
例えば、周りの物件はモニター付きインターフォンが付いているのに自分の物件には付いていないだとか、
ウォシュレットが付いている付いていないの違いがあったりなど。
ちなみにウォシュレットは無電源式のものがありますので、ユニットバスでも簡単に後付けができます。
大金がかかるような設備を新たに設置する必要はありません。
ただ、安くで付けられる設備で、周りがやっているのに自分の物件はやっていない、というものが無いように、一つ一つチェックしていきましょう。
関連記事：簡単ですぐにできる空室対策！実際にやってみたものを紹介します
管理会社への状況把握
管理会社さんへ、現状どうして空室が続いてしまっているのか、ということを直接聞いてみるのも良いです。
管理会社さん側の意見で気づけることも多いでしょう。
問い合わせや閲覧数がどれくらいあるのか、ということも併せて聞いてみると良いです。
閲覧数がたくさんあるのに問い合わせがないのであれば、サイトに掲載している情報に問題があるかもしれません。
写真を差し替えたり、実際の物件と相違がないか、また掲載できる項目は他にないか、など、掲載ページの改善ポイントを考えてみましょう。
問い合わせがあるのに、つまり内見もそれなりにしてもらえているのに入居が決まらない場合は、現地に問題がある場合もあります。
定期的に現地視察には行った方が良いです。
内見者の印象を考える
空室が続いているお部屋に向かってみたら
- 埃がたくさんたまっていた
- ゴキブリの死骸が落ちていた
- 雑草が伸び放題になっていた
- 他のお部屋からの不法投棄がある
などなど、色々な問題に気づくことがあります。
私は内見してくださる方の印象を良くするために、
寒い時期はホカロンを置いたり、スリッパを設置しておいたり、消臭アロマを置いたりもしています。
内見しにくる人の気持ちになって、どうやったら印象を良くできるか、を考えてみると良いでしょう。
関連記事：賃貸物件の内見の印象を良くする！ウェルカムボードなどの空室対策
広告料の見直し
繁忙期前に広告料を少しあげておく、というオーナーさんも多いですね。
できる限り管理会社さんに忘れられないように、
少しでも優先的に自分のお部屋を紹介してもらえるように。
特に繁忙期の動きが大事そうな物件は広告料の見直しが大事です。
入居者の間口を広げる
保証会社を通すことを必須として、
- 生活保護受給者
- 外国人
- 単身高齢者
などの受け入れを視野に入れるのもありだと思います。
これらの層は今後も需要が増えていくでしょう。
私も多く受け入れを行っています。
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