地方の築古アパートを中心に投資をしています。
複数の物件を住んでいるのと、会社の拠点は東京になるので、全ての物件を管理会社さんに管理を委託する形で不動産投資を行っていますが、
所有している不動産の数が増えてくると、やはりトラブルも色々なものに遭遇します。
ここ最近で一番辛かったのは、8ヶ月以上家賃の滞納があり、連絡が取れなかった入居者のお部屋へ警察立会のもと入室してもらったら、ゴミ屋敷になっていた、という案件でしょう。
地方の築古物件となるとどうしても家賃の価格帯は安くなりますし、
生活保護の方や外国人の方も受け入れを行っています。
そんな中で、入居申し込みを頂いた時に検討させて頂き、オーナー判断でお断りをする、というケースもあります。
一度入居したら簡単には追い出せない
冒頭でお話ししたゴミ屋敷になってしまった戸建て以外にも、立て続けに入居者と連絡がとれなくなるお部屋が出て来ていて、去年は裁判を起こした案件もありました。
こういったトラブルを経験して改めて感じたのは、
日本の法律はオーナーにめちゃくちゃ厳しく、入居者を手厚く保護している、ということです笑
家賃滞納が半年以上続いても、勝手に荷物を運び出して強制退去とすることはできませんし、
入居者の意向で退去申請がされない場合は、賃貸契約は続いていることになります。
家賃滞納が続いて、何度も督促を行って、内容証明郵便を出して、それでも連絡が取れない場合は裁判を起こして、勝訴すればそこからやっと強制退去の措置を取れるようになります。
そもそも資産がほとんどない、という方からは滞納家賃を回収することはなかなかできないですし、
強制退去の費用もオーナー負担。
退去してもらった後にお部屋がゴミ屋敷になっていたら、リフォーム費用までかかってきます。
不動産投資をしていると
とにかく誰でもいいから入居してほしい！
というような気持ちになることもあります。その気持ちも非常によく理解できます。
ですが、そういった気持ちで「ちょっとやばそうかも」と思った人を入居させてしまうと、後からすごく後悔することになります。
こんなお部屋になってしまうかもしれません…（泣）
入居申し込みの時に、申込書を管理会社より共有していただけると思いますが、
その時に申込書を見てみて、気になるところがあったら、管理会社の担当さんにもお話を聞いてみると良いでしょう。
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管理会社の担当さんから電話がかかってくることも
入居検討者と実際にお話しをするのは管理会社の担当さんですので、
担当さんから電話がかかってくることもたまにあります。
中には、
担当さん
今入居を悩んでいる方がいらっしゃって、
家賃がもう少し安くなったら申し込みたいとおっしゃってるんですが…
といったご相談の時もあるのですが、
たまに、
担当さん
これこれこういう方が申し込みされたんですけど、
ちょっと怪しいなと思っています。
どうしますか？断ってもいいんじゃないかなとも思いますけどね〜
というようなお話をしてくださることもあります。
実際に相対して「おかしいな」と感じるのであれば、その感覚を信じた方が良いような気がしますね。
以前、「親戚と一緒に住みたい」と言って、親戚なのかもよくわからない歳の離れた女性と一緒に物件を見に来ている、という方がいらっしゃいました。
見た目的に少し怪しかったようで、この案件は確か断っていただいたんじゃなかったかなと思います。
怪しい人の特徴
入居申し込みの時に、以下のような内容だった場合はちょっと警戒した方がいいんじゃないかなと思います。
- 無職の人
- 引っ越しの理由が曖昧な人
- 引っ越しを何度もしている人（運転免許証などで確認可）
- コミュニケーションが上手くとれない方（管理の担当の方に確認）
- 緊急連絡先がない方
- 入居前に細かい確認が多い人
- 他人による申し込み
- 目的外に使う可能性がある人
持っていたアパートの一室が夜のお仕事の女性の待機室になっていた、みたいなこともあります。（これは契約違反なので、退去させることができました）
こういったトラブルメーカーが入居してしまうと、アパートやマンションなどの集合住宅の場合は他の入居者の退去にも繋がってしまう場合があります。
なので、最初から入居させない、という選択肢も持っておいた方がいいなと思いますね。
あとはやはり、保証会社は必ず通してもらうようにすると良いでしょう。
少し前、家賃交渉をされたので値下げをしてあげたら、保証会社が通らなかった、ということがありました。
スクリーニングが出来てよかったな、とちょっとヒヤッとしましたね。