地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
最近、10年以不動産投資をしていて、ここまで酷いことはなかった、という波が来ています。
タイトルにもある通り、家賃滞納をまたされてしまい、連帯保証人に連絡しても支払い拒否をされている状況です。
実は家賃滞納、今年に入ってから5件目です。
こうも家賃滞納が続くと、不況の波が来ているのか？と思ってしまいますね。
私は地方の築古アパートを中心に投資をしているので、どうしても家賃設定が安いアパートが多いです。
そのため、高齢者や外国人、生活保護受給者の方を受け入れることも多く、
景気が悪くなればやはりこの層が一番最初に崩れていく層だと言えるでしょう。
今まで家賃滞納があってもなんとかなってきましたが、さすがに内容証明を送るような家賃滞納が何件も…というのはこれまでになかったんですよね。
家賃滞納の経緯
そもそもこちらの入居者さんは、今年に入ってから入居された方です。
もともとお仕事をされていらっしゃったけど、転職をされて、入居から2ヶ月後からは新しいお仕事が始まる、ということでお話を聞いていました。
連帯保証人を立てていただいたので、特に保証会社なども通さずに入居となりました。
ところが入居してから2ヶ月は家賃の支払いがあったものの、そこからずっと家賃の滞納が続いているのです。
もしかしたら、転職の話に関しても、実際には転職先は決まっていなかったのではないか、とも思っています。
家賃滞納が続いたため、管理会社さんが連絡をしてくださり、連帯保証人の方にも連絡をしました。
ところが連帯保証人の方にも支払い拒否をされてしまい、これから内容証明郵便を送る、という流れになっているところです。
関連記事：【実録】家賃滞納が続き、内容証明郵便を送ることに…
連帯保証人が支払い拒否をした場合
連帯保証人の場合は、入居者と同じ義務を負うことになります。
つまり、入居者が家賃を滞納した場合、家賃を支払う義務が連帯保証人にもあります。
連帯保証人が正当な理由なく支払いを拒否した場合は、法的手段での回収、となります。
一般的には入居者と連帯保証人の両名を相手として訴訟提起をする、という流れになるかと思います。
まずは内容証明郵便を使って「こちらから支払いの催促をしたのに、支払ってもらうことができない」ということを公的に証明できるようにします。
その上で反応がなければ、訴訟ということになりますね。
ちなみに、家賃滞納が続いているからといって、勝手に荷物を運び出したり、お部屋の鍵を変えて追い出す、というようなことはできません。
それをやってしまうと今度はオーナー側が罪に問われます。
家賃滞納が続いていても、賃貸借契約自体は生きていますので、その上で勝手に荷物を運び出したり、鍵を変えるなどの強硬手段を取れば、オーナーが契約を破った、ということになってしまうのです。
きちんと公的手続きを行い、裁判を行って、その上で強制執行という形を取らなければなりません。
関連記事：【実録】家賃滞納されても、追い出すことはできないんです…
連帯保証人はもうダメかもしれない
最近思っているのは「連帯保証人」という制度はもうダメかもしれない、ということです。
入居の際は、
- 連帯保証人を立てる
- 保証会社に加入する
のどちらかをお願いしているのですが、連帯保証人に支払い拒否をされた場合、結局こちらがやることは訴訟であって、これはもう連帯保証人がいない時と手順があまり変わらないですよね。
そもそも家賃滞納をするような方の場合、家族との関係があまり良好ではなかったり、連帯保証人も実在しなかったり連絡が取れない、ということが多くあります。
そのため、保証会社に加入して頂くのと同じくらいの保証を連帯保証人でまかなう、というのは土台無理なことのように思えてくるのです。
保証会社必須としてしまうと受け入れ間口は狭くなってしまいますが、それでも訴訟となるとかなりの費用がかかりますので、生活保護受給者の多い地域なんかはやはり保証会社必須とした方が良いのかもしれません。
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結局内容証明を送る、という手続きを今5件同時並行で行っています。
訴訟費用は1件につき100万円前後かかりそうです。これは強制執行も含めてではありますが…
追い出すことができても回収する見込みのない費用。それなのにこちらの手間だけかかるのが本当に辛いところです。
やはり保証会社は必須にした方がいいのかなぁ…こういう大きなトラブルが多くなると不動産投資が辛くなってきますね。
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