不動産投資をする時にマンションに投資をするかアパートに投資をするかというところは初めすごく悩む部分なのではないかと思います。
この場合マンションというのはワンルームマンションのことを指していますが、マンションとアパートではどのような違いがあるのでしょうか？
比較しながら解説していきたいと思います。
投資を始めやすいのはマンション投資
少額から始めることができるのがマンション投資の良いところだと思います。
新築のマンションとなるともちろん高いので全然変わってきてしまうんですけど、中古で購入するのであれば一棟購入しなくてはいけないアパートに比べて区分所有のワンルームマンションの方が安く購入できるでしょう。
中古のワンルームマンションであれば東京のかなり良い土地にあるマンションでも実話1000万円台で購入できるマンションが割とあるものです。
流通量も多いので、比較的物件を探しやすいというメリットもありますね。
とにかくまずは小規模で不動産投資を始めてみたいという場合はワンルームのマンション投資から始めるのが良いのかもしれません。
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収益性が高いのはアパート投資
収益性が高いのはアパート投資になります。
東京都心のマンションだと利回りの相場は5%前後。
つまり20年程度は所有しないと回収することができないということになります。
それに対して地方の中古アパートであれば、未だに利回りが20%近くあるものも実はあるんですね。
表面利回りも話になりますので実質利回りが20%あるというのはなかなかないですけど、それでもそれくらいの利回りがあると10年待たずして回収することができる不動産なわけです。
頃合いを見て売却して今度はその売却によって得た利益を足して、今度はさらに規模の大きい物件を購入するというやり方で不動産投資規模をどんどん大きくしていくオーナーが多いです。
不動産投資にある程度労力を割くことができて、どんどんそちらで収益を出していきたいという方は最初からアパート投資で始めた方が良いかもしれません。
都心ならマンション、地方ならアパート
都心エリアで不動産を持つのであれば価格がどうしても高くなってしまうのでマンションの方がやりやすいとは思います。
ある程度人口のあるエリアは一人暮らし需要も多いので、マンションでも手堅い投資をしていくことができるでしょう。
地方で投資をするのであれば価格は安いですからアパートを購入した方が利回りは良いです。
ただ物件を見に行かなくてはいけなかったり、管理会社とのお付き合いもありますので、自分がすぐに行ける場所だったり、自分の縁のある場所って不動産投資をした方が良いと思っています。
そういったことも踏まえて投資するエリアを選んでみると良いでしょう。
空室リスクはアパートの方が低い
部屋数が多いという意味でマンションに比べるとアパート投資の方が空室リスクは低くなります。
マンション投資の場合はお部屋がひとつしかありませんから家賃収入が0か100かという賭けになってしまうんですね。
当然不動産投資ローンを組んで不動産投資を行っていくのであれば毎月ローンの返済があります。
しかし長く空室が続いてしまうと、家賃収入がないのに返済だけ毎月行ってくるという形になってしまうので、どうしても空室リスクはマンションの方が高いと言えるでしょう。
無理のないローンを組むことが大切です。
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構造はマンションの方がしっかりしており、融資が受けやすい
あとは木造で作られていることが多くマンションはRCと呼ばれる鉄筋コンクリートやSRCと呼ばれる鉄骨鉄筋コンクリートで作られることが多いです。
構造的な違いから法定耐用年数も違いますし、その法定耐用年数を参考として融資期間も変わります。
一般的には木造に比べるとRCの方が不動産投資ローンは組みやすいです。
自身の属性によってもどのようなローンが組めるかということは変わってきますので、そもそも自分がどれくらいのローンを組むことができるのかということから組み立てていくと良いかもしれません。
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所有権の違いがある
アパートの場合は土地と建物セットにして権利を得ることができますが、マンションの場合は区分所有という形になるので複数のオーナーで一つのマンションを共有するような形になります。
全体に影響が及ぶような大規模な修繕はマンションだと管理組合の方で合議制で決めていかなくてはいけません。
全て自分で考えて決めて行きたいと言うのであればアパートの方が経営しているのは楽だと思います。
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どれくらいの規模で不動産投資を行いたいかによる
副業的に少し収入があればいいのか、それとも不動産投資である程度の収益を出して早期リタイヤを狙っていたりそれをメインの事業としていきたいのか。
どういった目標を持って不動産投資をするのかによっても選ぶべき物件の規模が変わってきます。
まずは将来的にどのようになっていきたいのかということを明確に考えてみましょう。
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