地方の築古物件を中心に、築古戸建てや都内区分マンションなどに投資を行っています。
今回は地方の築古アパートのお話。
お引っ越しのため退去申請があった入居者さんなのですが、退去日が二転三転しています笑
不動産投資をしていると本当に面白い事件がたくさん起こりますね…
退去予定日に入居者と連絡がつかない
もともと7月末日に退去予定だった入居者さん。
管理会社の方が退去の立ち合いで現地に向かってくださいましたが、なんと当日うかがったところ、入居者さんが不在だったそうです。
え！そんなことあるの！？という感じですよね笑
連絡をしても本人とは連絡がつかず、代理人の方に立ち合ってもらったものの、まだ荷物がお部屋の中にある状態で、その日に退去というのは難しいとのことでした。
結局その日は退去ができないので、代理人の方に本人に連絡してもらうよう伝えてもらって管理会社の方は帰ってきたそうです。
入居者さんの私物がお部屋に残っている場合、それらを勝手にこちらで動かしたり、捨ててしまったり、ということはできません。
いくら契約が終了する日付だからと言って、他人の所有物を勝手に動かしたり捨てたりすると、法律的にはこちらが悪いことになってしまいます。
とにかくこのままでは退去はしてもらえないので、どうしようか、というところでした。
翌日、本人と連絡が取れる
翌日になってから入居者さん本人と連絡が取れたそうなのですが、引っ越しの作業がまだ終わっていないとのことで、退去予定日の延期をお願いされたそうです。
7月末で退去の予定が10月末にしてほしいとのこと。
さらにその後また連絡があり、退去予定を9月末にしてほしいという連絡もきたそうです。
ちなみにもう10月に入っていますが、結局退去は完了していません。
こんな感じで、退去日が二転三転している感じです。
地方の築古アパートということでかなり家賃も安い物件のため、入居者とはこういったトラブルがたびたび起こるものです。
今回のようなケースは稀ですが、本当に予想しないようなトラブルが結構あるものですね笑
関連記事：不動産投資において、トラブルになりやすい入居者とは
保証会社は絶対通した方がいいと思った
今回の入居者さん、家賃はどうしているのかというと、多分お支払い頂いていません。
水道光熱費に関しても滞納があるようです。
私が冷静でいられるのは、入居の際に保証会社さんを必ず通すようにしているからですね。
家賃の滞納があっても、保証会社を通していれば、保証会社さんの方で立て替えてくれます。
なので実質的に私には損失がないのです。
ですが、どうやら保証会社さんが取り立てを行っても滞納分が支払われていないのようで、
裁判を起こすことを視野に入れて進めている、とのことでした。
そしてどうやらその場合、保証会社が直接入居者さんを訴えるということができないらしく、こちらの委任状が必要になるようです。
私が委任して、保証会社の方で入居者を訴える、という流れですね。
保証会社はそういう仕組みになっているのか、と勉強になりました。
保証会社への手数料は入居者が支払うものなので、オーナー側の負担にはなりませんし、こういう時に役立ってくれるので必ず保証会社を通すようにしています。
逆に保証会社が通っていれば、生活保護受給者の方でも、外国人の方でも、入居の受け入れを行っています。
最近は連帯保証人を立てるのではなく、保証会社必須としている物件が一般的になってきていますよね。
結局保証人がいても、保証人からもお金を支払ってもらえない、ということが多いのです。
保証会社にも通らない、なかなか家を借りられない人が困っているところに、
「じゃぁ特別に保証会社も通さなくていいから…」と救いの手を差し伸べるオーナーさんもいらっしゃいますが、それをやって結局とんでもないストレスを抱えることになってしまうオーナーさんもまた多いです。
私は保証会社は必須にしておいた方がいいと思ってます。
退去日の延長には家賃の倍額を支払ってもらうことも
今回の入居者さんに対してどういう対応をしているか、管理会社の方とそこまで話をしていないので把握していないのですが（戸数が多くなると把握しきれなくなってきます笑）
多くの管理会社さんが作成する契約書には、退去日の延期に関しては以下のような記述があることが多いと思います。
借主が明渡しを遅延したときは、借主は貸主に対して、賃貸借契約が解除された日又は消滅した日の翌日から明渡し完了の日までの賃料の倍額に相当する損害金を支払わなければならない
つまり、退去日を5日延長したいなら10日分の家賃を支払ってね、ということです。
退去日を延期させたいと考えている人からすると「日割りで払えばいいか」くらいの気持ちだと思いますが、
退去予定日に合わせて新規の入居者さんの募集をしていたり、それが決まっている、ということもあります。
お金を払えば引っ越し屋さんが作業を代行してくれるようなところもありますので、退去日は絶対に延期しない、という気持ちで申請してもらえるとありがたいですね。
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